Тюменцы выбирают вторичное жилье из-за высоких цен на новостройки
Сейчас застройщики предлагают порядка 27 500 квартир. Процент распроданности снижается – 27%
Аналитики сообщают – около 80% россиян не могут позволить себе ипотеку по рыночным ставкам. Рынок недвижимости замер в ожидании: когда кредитные проценты наконец снизятся? И что последует за этим? «Тюменская область сегодня» собрала мнения экспертов, чтобы понять, что ждет жителей в 2026 году.
Справка: На данный момент основная доля первичного рынка квартир соответствует классу «комфорт» – это 77% от всего количества предложения.
Куда растем
По итогам 2025 года в Тюменской области введено почти 3 миллиона квадратных метров жилья. Для сравнения, в 2024 году цифры были гораздо меньше – всего 2,6 миллиона «квадратов», но и это было признано рекордом. Однако ввод недвижимости распределился по городу неравномерно. Эксперты выделяют ключевые районы, где сейчас кипит основная борьба за покупателя.
– Главная конкуренция сейчас сосредоточена в юго-западной части – это район Тюменской слободы, Комарово Парк, район Мыса. Отдельно можно выделить Заречный район и район Лесобазы. Здесь представлено и ведущее строительство, и основной спрос, – рассказывает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина.
Что это значит для покупателей? Высокую вероятность того, что их новая квартира будет окружена другими строящимися кварталами.
– Действительно, Тюменская слобода очень активно развивается, но мы не успеваем закрывать вопросы в области общественной повестки, связанные с доступностью и развитием инфраструктуры. Хочу сделать акцент – желательно все-таки поддерживать равномерное развитие города, – отметил Виктор Корчагин, депутат Тюменской городской Думы VIII созыва.
Фото Екатерины Христозовой
Нововведения и их последствия
Специалисты напоминают, что с 1 апреля ужесточается порядок учета доходов заемщиков. При расчете предельной долговой нагрузки будет учитываться только официальный доход. То есть если раньше банки брали выписки у клиентов, смотрели регулярные зачисления и учитывали этот доход, то теперь они будут работать точечно и ориентироваться на более строгие критерии.
– Больше всех пострадают предприниматели и самозанятые, потому что у них непостоянный доход. Вместе с ними в зоне риска сотрудники с «серой» зарплатой. По данным февраля, отказов по розничным продуктам было более 80%. Это связано с тем, что у людей просто не хватает подтвержденного дохода для обслуживания кредитов или их кредитная история плохая, – объясняет ипотечный брокер Марина Михно.
Кто может позволить себе ипотеку
Специалист отмечает, что учащаются и просрочки – растут как ситуативные долги, до 30 дней, так и задержки более трех месяцев. Но при этом ипотечный брокер уверена – люди устали надеяться на улучшение ситуации. Накоплен большой спрос, и тюменцы начинают его реализовывать.
– Какие прогнозы? Ничего оптимистичного не скажу. Первое полугодие было тяжелым. В целом доступность ипотечных кредитов очень низкая. На сегодняшний день 80% россиян не могут позволить себе взять ипотеку по рыночным ставкам, – комментирует ситуацию на рынке тюменский эксперт.
Марина Михно также приводит в подтверждение своих слов статистику ДОМ.РФ – их аналитики выяснили, что для накопления на первоначальный взнос россиянину со средней зарплатой понадобится 2–2,5 года. В таких условиях рынок опирается на семейную ипотеку, но она сужается и становится всё менее и менее доступна. То же самое произошло со специальной программой кредитования для специалистов сферы IT. Нераспроданные метры Эксперты отмечают двойственность ситуации: пока часть тюменцев не может позволить себе покупку квартиры, рынок сталкивается с перенасыщением.
– Мы находимся в зоне риска: текущего объема спроса не хватает для поглощения предложения. Даже несмотря на то, что по итогам года объем предложения снизился на 16,3%, рынок по-прежнему перенасыщен, – подчеркивает аналитик Светлана Молодкина.
Сейчас застройщики предлагают порядка 27 500 квартир, это высокая конкуренция. Процент распроданности снижается, на данный момент это всего 27%.
– Конкуренция обостряется также из-за структуры вторичного рынка. По данным аналитиков, 70% рынка «вторички» – это новостройки, сданные менее 10 лет назад. Разница в цене между аналогичными квартирами может составлять до 300–500 тысяч рублей. Зачастую для покупателей это решающий фактор, – говорит сертифицированный аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина.
Попридержать коней квартиры
– В 2025 год мы распродали 76% сданных метров, 24% в остатке. А 2026 год у нас распродан на 53%, – приводит в пример данные Юлия Файзулина, коммерческий директор холдинговой компании. – Но отдельно нужно смотреть на динамику спроса и предложения. Весь 2024 год мы жили так: выводили в два раза больше, чем рынок покупал. А в 2025 году ситуация изменилась – мы продаем больше, чем выводим. Это говорит о том, что политика тюменских девелоперов очень осторожная и взвешенная в части новых стартов.
При этом компания отмечает принятые компромиссы – средняя сумма торга в новостройках сейчас составляет 8%. Этот разрыв растет на фоне завершения условий льготной ипотеки.
Фото Екатерины Христозовой
Так что же делать?
– Аналитики предполагают, что ставка может снизиться до 12–12,5% к концу года – это было бы здорово, – рассуждает ипотечный брокер Марина Михно. – Мы всем ждем заседания Центробанка и решения относительно ключевой ставки.
Читайте также: Ставку снизили до 15%. Как это повлияет на курс валют?
Вопрос в том, стоит ли дожидаться этого гипотетического снижения? Часть игроков рынка убеждена, что выгоднее приобрести квартиру сегодня, пока цены не поползли вверх вслед за возможной инфляцией.
– Я бы рекомендовала не откладывать покупку жилья, потому что в течение этого года ситуация изменится в лучшую сторону. Процентные ставки однозначно имеют тенденцию к снижению. Мы видим, что многие сейчас именно так и делают – совершают сделки. Аналитики озвучили, что весомая часть выдачи ипотечных кредитов приходится на рынок «вторички». То есть люди грамотно оценили эту ситуацию и приняли верное решение, – прокомментировала прогнозы Светлана Власова, председатель совета ассоциации «Объединение риелторов Тюменской области».
При этом эксперты отмечают, что с понижением ставки цены на квартиры могут вырасти, то есть банки ослабят нагрузку, а у застройщиков появится шанс компенсировать «просадку». А самое главное – пониженные ставки стимулируют спрос, а высокий спрос позволяет поднять цены.
Фото Екатерины Христозовой
Аналитики сообщают – около 80% россиян не могут позволить себе ипотеку по рыночным ставкам. Рынок недвижимости замер в ожидании: когда кредитные проценты наконец снизятся? И что последует за этим? «Тюменская область сегодня» собрала мнения экспертов, чтобы понять, что ждет жителей в 2026 году.
Справка: На данный момент основная доля первичного рынка квартир соответствует классу «комфорт» – это 77% от всего количества предложения.
Куда растем
По итогам 2025 года в Тюменской области введено почти 3 миллиона квадратных метров жилья. Для сравнения, в 2024 году цифры были гораздо меньше – всего 2,6 миллиона «квадратов», но и это было признано рекордом. Однако ввод недвижимости распределился по городу неравномерно. Эксперты выделяют ключевые районы, где сейчас кипит основная борьба за покупателя.
– Главная конкуренция сейчас сосредоточена в юго-западной части – это район Тюменской слободы, Комарово Парк, район Мыса. Отдельно можно выделить Заречный район и район Лесобазы. Здесь представлено и ведущее строительство, и основной спрос, – рассказывает сертифицированный аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина.
Что это значит для покупателей? Высокую вероятность того, что их новая квартира будет окружена другими строящимися кварталами.
– Действительно, Тюменская слобода очень активно развивается, но мы не успеваем закрывать вопросы в области общественной повестки, связанные с доступностью и развитием инфраструктуры. Хочу сделать акцент – желательно все-таки поддерживать равномерное развитие города, – отметил Виктор Корчагин, депутат Тюменской городской Думы VIII созыва.
Фото Екатерины Христозовой
Нововведения и их последствия
Специалисты напоминают, что с 1 апреля ужесточается порядок учета доходов заемщиков. При расчете предельной долговой нагрузки будет учитываться только официальный доход. То есть если раньше банки брали выписки у клиентов, смотрели регулярные зачисления и учитывали этот доход, то теперь они будут работать точечно и ориентироваться на более строгие критерии.
– Больше всех пострадают предприниматели и самозанятые, потому что у них непостоянный доход. Вместе с ними в зоне риска сотрудники с «серой» зарплатой. По данным февраля, отказов по розничным продуктам было более 80%. Это связано с тем, что у людей просто не хватает подтвержденного дохода для обслуживания кредитов или их кредитная история плохая, – объясняет ипотечный брокер Марина Михно.
Кто может позволить себе ипотеку
Специалист отмечает, что учащаются и просрочки – растут как ситуативные долги, до 30 дней, так и задержки более трех месяцев. Но при этом ипотечный брокер уверена – люди устали надеяться на улучшение ситуации. Накоплен большой спрос, и тюменцы начинают его реализовывать.
– Какие прогнозы? Ничего оптимистичного не скажу. Первое полугодие было тяжелым. В целом доступность ипотечных кредитов очень низкая. На сегодняшний день 80% россиян не могут позволить себе взять ипотеку по рыночным ставкам, – комментирует ситуацию на рынке тюменский эксперт.
Марина Михно также приводит в подтверждение своих слов статистику ДОМ.РФ – их аналитики выяснили, что для накопления на первоначальный взнос россиянину со средней зарплатой понадобится 2–2,5 года. В таких условиях рынок опирается на семейную ипотеку, но она сужается и становится всё менее и менее доступна. То же самое произошло со специальной программой кредитования для специалистов сферы IT. Нераспроданные метры Эксперты отмечают двойственность ситуации: пока часть тюменцев не может позволить себе покупку квартиры, рынок сталкивается с перенасыщением.
– Мы находимся в зоне риска: текущего объема спроса не хватает для поглощения предложения. Даже несмотря на то, что по итогам года объем предложения снизился на 16,3%, рынок по-прежнему перенасыщен, – подчеркивает аналитик Светлана Молодкина.
Сейчас застройщики предлагают порядка 27 500 квартир, это высокая конкуренция. Процент распроданности снижается, на данный момент это всего 27%.
– Конкуренция обостряется также из-за структуры вторичного рынка. По данным аналитиков, 70% рынка «вторички» – это новостройки, сданные менее 10 лет назад. Разница в цене между аналогичными квартирами может составлять до 300–500 тысяч рублей. Зачастую для покупателей это решающий фактор, – говорит сертифицированный аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина.
Попридержать коней квартиры
– В 2025 год мы распродали 76% сданных метров, 24% в остатке. А 2026 год у нас распродан на 53%, – приводит в пример данные Юлия Файзулина, коммерческий директор холдинговой компании. – Но отдельно нужно смотреть на динамику спроса и предложения. Весь 2024 год мы жили так: выводили в два раза больше, чем рынок покупал. А в 2025 году ситуация изменилась – мы продаем больше, чем выводим. Это говорит о том, что политика тюменских девелоперов очень осторожная и взвешенная в части новых стартов.
При этом компания отмечает принятые компромиссы – средняя сумма торга в новостройках сейчас составляет 8%. Этот разрыв растет на фоне завершения условий льготной ипотеки.
Фото Екатерины Христозовой
Так что же делать?
– Аналитики предполагают, что ставка может снизиться до 12–12,5% к концу года – это было бы здорово, – рассуждает ипотечный брокер Марина Михно. – Мы всем ждем заседания Центробанка и решения относительно ключевой ставки.
Читайте также: Ставку снизили до 15%. Как это повлияет на курс валют?
Вопрос в том, стоит ли дожидаться этого гипотетического снижения? Часть игроков рынка убеждена, что выгоднее приобрести квартиру сегодня, пока цены не поползли вверх вслед за возможной инфляцией.
– Я бы рекомендовала не откладывать покупку жилья, потому что в течение этого года ситуация изменится в лучшую сторону. Процентные ставки однозначно имеют тенденцию к снижению. Мы видим, что многие сейчас именно так и делают – совершают сделки. Аналитики озвучили, что весомая часть выдачи ипотечных кредитов приходится на рынок «вторички». То есть люди грамотно оценили эту ситуацию и приняли верное решение, – прокомментировала прогнозы Светлана Власова, председатель совета ассоциации «Объединение риелторов Тюменской области».
При этом эксперты отмечают, что с понижением ставки цены на квартиры могут вырасти, то есть банки ослабят нагрузку, а у застройщиков появится шанс компенсировать «просадку». А самое главное – пониженные ставки стимулируют спрос, а высокий спрос позволяет поднять цены.
Читайте также:
Третью нитку водовода от Велижанского водозабора до Тюмени построят до конца 2027 года
В бюджет Тюмени вернули 13,3 млн рублей после выявления финансовых нарушений
Ранее в сюжете «Аналитика»:
