Проснулся ли рынок недвижимости в Тюменской области, объясняют застройщики

Проснулся ли рынок недвижимости в Тюменской области, объясняют застройщики. Цены на новостройки и вторичку пошли вверх.

Тюменский бизнесмен Ильдар Хусаинов заявил о завершении кризиса на рынке недвижимости. В августе прекратилось падение цен: отмечается рост стоимости квадратного метра как новостроек, так и вторичного жилья. Однако ситуация не такая однозначная.

Мнение эксперта

Несмотря на общую стабилизацию, Ильдар Хусаинов отмечает значительную разницу в ценах между первичным и вторичным жильем, что может повлиять на дальнейшие темпы роста рынка новостроек.

Прогнозы развития отрасли выглядят умеренно оптимистично, считает бизнесмен. Рынок постепенно входит в пятилетний цикл роста как по объемам продаж, так и по ценам. Дополнительным позитивным фактором может стать ожидаемое снижение ключевой ставки Центрального банка.

Это может стать мощным драйвером для перераспределения личных сбережений россиян – от банковских вкладов к реальным активам, в первую очередь к недвижимости и фондовому рынку. Эксперты в области экономики отмечают: при нынешних объемах накоплений у населения – это может не просто запустить новый экономический цикл, но и породить новые риски.

– Когда держать деньги в банке перестает быть прибыльным – с падением ключевой ставки, проценты на накопительных вкладах уменьшатся – начинается поиск новых инструментов вложений, – поясняет кандидат экономических наук Алёна Габудина. – И для российского человека самым понятным и надежным активом по-прежнему остается недвижимость.

Хотя за последние годы россияне стали активнее осваивать фондовый рынок, доля инвестиций в акции пока уступает интересу к жилью. Ожидается, что значительная часть средств хлынет именно на рынок недвижимости, что может усилить спрос и подтолкнуть рост цен.

– Люди начинают думать: если цена и так растет, надо успеть купить сейчас, пока не стало еще дороже, – говорит экономист. – Это классический эффект спекулятивного спроса, который может разогнать инфляцию в строительном секторе.

Для тех, кто уже накопил на первоначальный взнос, снижение ипотечных ставок – долгожданное облегчение. Они могут воспользоваться выгодными условиями кредитования и войти в рынок жилья.

В то же время для граждан, которые еще копят, рост цен на фоне инвестиционного ажиотажа станет ударом. Увеличение стоимости жилья, особенно на фоне сохраняющейся инфляции и ограниченного доступа к льготной ипотеке, делает мечту о собственной квартире всё более недостижимой.

– Экономика, возможно, уже стабилизировалась после периода перегрева, – подчеркивает Алёна Алексеевна. – Но резкое снижение ставок может вновь разогнать спрос и привести к новому витку инфляции. Поэтому от решения Центробанка на ближайшем заседании зависит, пойдет ли экономика по пути устойчивого роста или вновь попадет в замкнутый круг: дешевые деньги – рост цен – повышение ставок.

Читайте также: Тюменский риелтор назвала способы покупки жилья в 2025 году

Что говорят застройщики

– С каждым днем все ближе понижение ключевой ставки. Соответственно, клиенты, у которых заканчивается срок по вкладам, понимают, что условия в дальнейшем не будут такими выгодными – рассматривают возможность покупки жилья. Таким образом недвижимость от застройщика возвращает былую привлекательность и мы видим оживление спроса на рынке, – комментирует директор отдела продаж компании «Партнер» Дмитрий Галеев.

– На рынке загородной недвижимости в Тюмени растет спрос на дома с чеком 6–10 млн рублей. На фоне снижения доступности жилищных кредитов и сворачивания льготных программ семейная ипотека под 6 процентов с лимитом до 6 миллионов рублей становится едва ли не единственным реальным инструментом покупки жилья для молодых семей. Особенно – в сегменте загородной недвижимости. Под такие условия у нас есть свое решение, – делится коммерческий директор компании «Изи Хаус» Татьяна Палецких.

Организация поделилась с нашим изданием статистикой: основной спрос в 2025 году на загородные дома в Тюменской области сосредоточен в сегменте от 75 до 120 м². Это оптимальный метраж с точки зрения эксплуатации, отопления и стоимости строительства. Формат 77 м² – компромисс между ценой и полноценной планировкой.

Читайте также: О будущем города-миллионника Тюмени рассказал мэр Максим Афанасьев

Нужен поиск устойчивого равновесия

– Если оценить ситуацию на рынке с января по август текущего года, то можно выделить множество влияющих факторов – ценовой сегмент, локация застройки, инструменты продаж и объем экспозиции, но уровень максимального количества проданных объектов недвижимости низок и далек от той цифры, которая бы устроила девелоперов и банки, в которых находится их проектное финансирование. В третьем квартале наблюдается небольшой прирост в сделках как в нашей компании, так и в Тюмени и РФ. Можно ли говорить о завершении кризиса? Однозначно нет, потому что это еще не тот требуемый уровень выбытия, – комментирует ситуацию руководитель отдела продаж строительной экосистемы «Звезда» Андрей Будалин.

Эксперт связывает оживление с отложенным спросом и реакцией покупателей на снижение ставок по банковским вкладам.

– Многие вкладчики начали искать альтернативы для сохранения сбережений. А как мы все знаем, самая твердая валюта – это недвижимость, соответственно, она вновь стала одним из вариантов.

Однако структура сделок вызывает вопросы. Доля ипотеки остается сравнительно низкой – в диапазоне 46–67 процентов за анализируемый период. При этом рассрочка стала основным инструментом продаж, доля ее значительно выросла.

– Это создает высокие риски для девелоперов: рассрочка позволяет зафиксировать выбытие квадратных метров, но не обеспечивает поступления должного покрытия (поступления средств на эскроу-счета). Обычно до ввода дома поступает лишь до 30 процентов стоимости квартиры, в отличие от ипотеки, где оплата проходит сразу и в полном объеме, – объясняет Андрей Михайлович.

Не стоит забывать о сезонных факторах и о психологии покупателя. В условиях нестабильности люди склонны откладывать решения. По оценке Андрея Будалина, временной лаг между изменением рыночной ситуации и реакцией потребителя составляет 2–3 месяца – столько нужно людям, чтобы «взвесить» решение и перейти к покупке.

– Потребность в жилье остается стабильной, – отмечает отраслевой аналитик. – Но доступность приобретения сегодня – ключевой вопрос. Без корректировки условий ипотеки и поддержки со стороны ЦБ выход из кризиса будет замедленным. В этих условиях каждый застройщик вынужден разрабатывать не один, а 3–4 сценария продаж, адаптируясь к возможным изменениям. Предпосылки к оживлению рынка есть, но кризисный цикл еще не завершен. Следующий этап – не рост, а поиск устойчивого равновесия.

Читайте также: Что происходит с тюменским рынком недвижимости, рассказал президент Союза строителей Андрей Никитин