Перепланировка квартиры: как узаконить переустройство помещения
Даем подробную инструкцию и рассказываем, чем чреват самовольный снос стен
Ежегодно в Тюмени строятся и вводятся в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров жилья. И зачастую их новые владельцы занимаются совершенствованием приобретенных площадей. Делают перепланировку и жильцы более старых домов. Однако не все в этом вопросе следуют букве закона. Как сделать перепланировку правильно, читайте в материале «Тюменской области сегодня».
Что говорит статистика
То, что тюменцы активно вмешиваются в конфигурацию помещений в многоквартирных домах, наглядно демонстрирует статистика. К примеру, в управу Восточного административного округа в 2020 году на согласование проектов перепланировки и переустройства поступило 246 заявлений. Еще 179 обращений были по поводу приемки уже произведенных изменений.
Всего в прошлом году управами административных округов города принято 590 решений о согласовании самовольного переустройства помещений.
Как пояснили корреспонденту «Тюменской области сегодня» в управе Калининского административного округа, в частях 2, 3, 5 статьи 29 ЖК РФ четко прописано, что человек, самовольно осуществивший переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме, несет предусмотренную законодательством ответственность.
- Собственник обязан привести такое помещение в прежнее состояние в течение семи месяцев с момента направления ему предупреждения в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование. Если этого не произойдет, суд по иску этого органа примет решение выставить квартиру на торги. Вырученные от продажи деньги выплатят собственнику, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения. А новый собственник будет обязан привести помещение в прежнее состояние, — говорит руководитель управы КАО Владимир Кильтау.
Если же человек проживает в квартире по договору социального найма, такой договор будет с ним расторгнут, а восстановить прежнюю конфигурацию помещения попросят собственника.
В 2020 году на основании материалов Государственной жилищной инспекции Тюменской области управами в адрес владельцев и нанимателей помещений в многоквартирных домах было направлено 60 предупреждений о приведении самовольно переустроенного жилья в прежнее состояние. В 2021 году выписано уже 12 таких предупреждений.
Фото Сергея Куликова
Кроме того, управами в 2020 году подано в суд 45 исковых заявлений о продаже переделанных квартир с публичных торгов и о расторжении договоров социального найма. Из них удовлетворено 4 заявления. Такая низкая цифра обусловлена тем, что после обращения в суд собственники выступали со встречными исками к управам с просьбой сохранить помещения в измененном состоянии. Также часть гражданских дел в настоящее время находится на рассмотрении в суде, решения по ним еще не приняты.
По информации Государственной жилищной инспекции региона, в прошлом году проведено 145 проверок по поступившим обращениям о фактах самовольных перепланировок и переустройств.
- Нарушения выявили в 30 случаях. Все нарушители привлечены к административной ответственности согласно ст. 7.21 КОАП РФ, — сообщает главный жилищный инспектор региона Лариса Боровицкая.
Что нужно делать
Чтобы избежать таких случаев, тюменцам следует знать, какие изменения относятся к перепланировке, какие — к переустройству помещения, какие подлежат обязательному внесению в ЕГРН и какова процедура их внесения.
Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры путем переноса или устранения стенных перегородок, создания новых дверных проемов и перенос существующих.
Переустройство — это изменения, которые могут включать в себя перенос санузла, газовых, нагревательных приборов, устройство индивидуальных систем отопления, замену газовой плиты на электрическую, изменения в инженерно-технических коммуникациях.
- В том, чтобы изменения параметров квартиры были узаконены и внесены в госреестр недвижимости, должен быть заинтересован сам собственник помещения. Это важно для дальнейшего распоряжения недвижимостью, — подчеркивает начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий Тюменской кадастровой палаты Галина Барнашева.
С ее словами соглашается юрист отдела сопровождения клиентов одного из крупнейших в городе агентств недвижимости Анастасия Тихонова. Ограничение по покупке квартир с перепланировкой может возникнуть при приобретении ее с привлечением кредитных средств, когда из-за существующих рисков банк может не принять квартиру в качестве залога. При наличных расчетах между продавцом и покупателем, когда тот, кто приобретает недвижимость, готов взять на себя вопросы дальнейшего узаконивания выполненных изменений, особых проблем нет.
- Конечно, при выборе объекта недвижимости крайне важно обратить внимание на планировку квартиры, особенно если речь идет об изменениях, которые трудно узаконить в будущем. Нередко мы дополнительно сопровождаем таких собственников. Но есть случаи, когда узаконить весьма проблематично, например, в России запрещены любые перепланировки, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. К примеру, запрещен перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без люков для инспектирования состояния труб. Нельзя нарушать несущую способность дома, то есть запрещено демонтировать несущие стены или устраивать в них проемы без получения соответствующего разрешения, — поясняет юрист.
Поскольку система отопления дома рассчитана на определенную нагрузку, то и устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения в большинстве случаев является серьезной перепланировкой и требует согласования. Запрещено делать проемы в плитах перекрытия с целью присоединения технического этажа или подвального помещения к квартире.
Фото Сергея Куликова
Не стоит проводить без предварительного согласования объединение балконов и лоджий с жилыми помещениями и уж тем более выносить так называемые «мокрые зоны» в другие жилые помещения: например, устанавливать ванну в комнате или выносит раковину на балкон.
- Чтобы избежать сложностей с перепланировкой, нужно соблюдать установленный законом порядок. Сделать проект перепланировки с привлечением специалистов, состоящих в саморегулируемой организации и имеющих право выполнять такие работы. С этим проектом обратиться в Государственную жилищную инспекцию и получить разрешение на перепланировку. После чего выполнить работы согласно проекту и получить акт приемочной комиссии и новую техническую документацию на свое помещение. Конечный этап — зарегистрировать изменения в Росреестре. Если перепланировка уже проведена, можно пойти этим же путем, только проект сделать уже на основании проведенных изменений. На крайний случай можно пробовать узаконить перепланировку через суд. Для этого нужно получить новую техническую документацию с указанием самовольной перепланировки, сделать положительное заключение эксперта, обратиться в суд, дождаться положительного решения и вместе с этим документом зарегистрировать изменения в Росреестре, — добавляет Анастасия Тихонова.
Для внесения сведений в ЕГРН о перепланировке нужно:
- подготовить технический план квартиры по результатам ее перепланировки или реконструкции (технический план изготавливает кадастровый инженер, являющийся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров);
- получить от органа, осуществившего согласование проекта, акт приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства.
Собственник или его представитель может обратиться в соответствующие органы через личное посещение офиса МФЦ либо посредством электронных сервисов и услуг на официальном сайте Росреестра, а также отправив туда почту, но только при наличии документов, заверенных нотариусом.
- Внесение данных осуществляется в течение 15 рабочих дней с момента поступления документов, после чего собственник квартиры получит уведомление о внесении данных в ЕГРН, – уточняет заместитель начальника отдела государственной регистрации объектов недвижимости жилого и нежилого назначений управления Росреестра по Тюменской области Нина Воронина.
С помощью электронных сервисов на официальных сайтах Федеральной кадастровой палаты и Росреестра можно заказать выписку об объекте недвижимости, где отобразится измененная информация.
Читайте также:
Льготная ипотека сделала жилье для тюменцев более доступным
Более 300 тюменцев воспользовались правом досудебного оспаривания кадастровой стоимости
Ежегодно в Тюмени строятся и вводятся в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров жилья. И зачастую их новые владельцы занимаются совершенствованием приобретенных площадей. Делают перепланировку и жильцы более старых домов. Однако не все в этом вопросе следуют букве закона. Как сделать перепланировку правильно, читайте в материале «Тюменской области сегодня».
Что говорит статистика
То, что тюменцы активно вмешиваются в конфигурацию помещений в многоквартирных домах, наглядно демонстрирует статистика. К примеру, в управу Восточного административного округа в 2020 году на согласование проектов перепланировки и переустройства поступило 246 заявлений. Еще 179 обращений были по поводу приемки уже произведенных изменений.
Всего в прошлом году управами административных округов города принято 590 решений о согласовании самовольного переустройства помещений.
Как пояснили корреспонденту «Тюменской области сегодня» в управе Калининского административного округа, в частях 2, 3, 5 статьи 29 ЖК РФ четко прописано, что человек, самовольно осуществивший переустройство или перепланировку помещения в многоквартирном доме, несет предусмотренную законодательством ответственность.
- Собственник обязан привести такое помещение в прежнее состояние в течение семи месяцев с момента направления ему предупреждения в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование. Если этого не произойдет, суд по иску этого органа примет решение выставить квартиру на торги. Вырученные от продажи деньги выплатят собственнику, но за вычетом расходов на исполнение судебного решения. А новый собственник будет обязан привести помещение в прежнее состояние, — говорит руководитель управы КАО Владимир Кильтау.
Если же человек проживает в квартире по договору социального найма, такой договор будет с ним расторгнут, а восстановить прежнюю конфигурацию помещения попросят собственника.
В 2020 году на основании материалов Государственной жилищной инспекции Тюменской области управами в адрес владельцев и нанимателей помещений в многоквартирных домах было направлено 60 предупреждений о приведении самовольно переустроенного жилья в прежнее состояние. В 2021 году выписано уже 12 таких предупреждений.
Фото Сергея Куликова
Кроме того, управами в 2020 году подано в суд 45 исковых заявлений о продаже переделанных квартир с публичных торгов и о расторжении договоров социального найма. Из них удовлетворено 4 заявления. Такая низкая цифра обусловлена тем, что после обращения в суд собственники выступали со встречными исками к управам с просьбой сохранить помещения в измененном состоянии. Также часть гражданских дел в настоящее время находится на рассмотрении в суде, решения по ним еще не приняты.
По информации Государственной жилищной инспекции региона, в прошлом году проведено 145 проверок по поступившим обращениям о фактах самовольных перепланировок и переустройств.
- Нарушения выявили в 30 случаях. Все нарушители привлечены к административной ответственности согласно ст. 7.21 КОАП РФ, — сообщает главный жилищный инспектор региона Лариса Боровицкая.
Что нужно делать
Чтобы избежать таких случаев, тюменцам следует знать, какие изменения относятся к перепланировке, какие — к переустройству помещения, какие подлежат обязательному внесению в ЕГРН и какова процедура их внесения.
Перепланировка — это изменение конфигурации квартиры путем переноса или устранения стенных перегородок, создания новых дверных проемов и перенос существующих.
Переустройство — это изменения, которые могут включать в себя перенос санузла, газовых, нагревательных приборов, устройство индивидуальных систем отопления, замену газовой плиты на электрическую, изменения в инженерно-технических коммуникациях.
- В том, чтобы изменения параметров квартиры были узаконены и внесены в госреестр недвижимости, должен быть заинтересован сам собственник помещения. Это важно для дальнейшего распоряжения недвижимостью, — подчеркивает начальник отдела обработки документов и обеспечения учетных действий Тюменской кадастровой палаты Галина Барнашева.
С ее словами соглашается юрист отдела сопровождения клиентов одного из крупнейших в городе агентств недвижимости Анастасия Тихонова. Ограничение по покупке квартир с перепланировкой может возникнуть при приобретении ее с привлечением кредитных средств, когда из-за существующих рисков банк может не принять квартиру в качестве залога. При наличных расчетах между продавцом и покупателем, когда тот, кто приобретает недвижимость, готов взять на себя вопросы дальнейшего узаконивания выполненных изменений, особых проблем нет.
- Конечно, при выборе объекта недвижимости крайне важно обратить внимание на планировку квартиры, особенно если речь идет об изменениях, которые трудно узаконить в будущем. Нередко мы дополнительно сопровождаем таких собственников. Но есть случаи, когда узаконить весьма проблематично, например, в России запрещены любые перепланировки, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. К примеру, запрещен перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без люков для инспектирования состояния труб. Нельзя нарушать несущую способность дома, то есть запрещено демонтировать несущие стены или устраивать в них проемы без получения соответствующего разрешения, — поясняет юрист.
Поскольку система отопления дома рассчитана на определенную нагрузку, то и устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения в большинстве случаев является серьезной перепланировкой и требует согласования. Запрещено делать проемы в плитах перекрытия с целью присоединения технического этажа или подвального помещения к квартире.
Фото Сергея Куликова
Не стоит проводить без предварительного согласования объединение балконов и лоджий с жилыми помещениями и уж тем более выносить так называемые «мокрые зоны» в другие жилые помещения: например, устанавливать ванну в комнате или выносит раковину на балкон.
- Чтобы избежать сложностей с перепланировкой, нужно соблюдать установленный законом порядок. Сделать проект перепланировки с привлечением специалистов, состоящих в саморегулируемой организации и имеющих право выполнять такие работы. С этим проектом обратиться в Государственную жилищную инспекцию и получить разрешение на перепланировку. После чего выполнить работы согласно проекту и получить акт приемочной комиссии и новую техническую документацию на свое помещение. Конечный этап — зарегистрировать изменения в Росреестре. Если перепланировка уже проведена, можно пойти этим же путем, только проект сделать уже на основании проведенных изменений. На крайний случай можно пробовать узаконить перепланировку через суд. Для этого нужно получить новую техническую документацию с указанием самовольной перепланировки, сделать положительное заключение эксперта, обратиться в суд, дождаться положительного решения и вместе с этим документом зарегистрировать изменения в Росреестре, — добавляет Анастасия Тихонова.
Для внесения сведений в ЕГРН о перепланировке нужно:
- подготовить технический план квартиры по результатам ее перепланировки или реконструкции (технический план изготавливает кадастровый инженер, являющийся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров);
- получить от органа, осуществившего согласование проекта, акт приемочной комиссии о завершении перепланировки и переустройства.
Собственник или его представитель может обратиться в соответствующие органы через личное посещение офиса МФЦ либо посредством электронных сервисов и услуг на официальном сайте Росреестра, а также отправив туда почту, но только при наличии документов, заверенных нотариусом.
- Внесение данных осуществляется в течение 15 рабочих дней с момента поступления документов, после чего собственник квартиры получит уведомление о внесении данных в ЕГРН, – уточняет заместитель начальника отдела государственной регистрации объектов недвижимости жилого и нежилого назначений управления Росреестра по Тюменской области Нина Воронина.
С помощью электронных сервисов на официальных сайтах Федеральной кадастровой палаты и Росреестра можно заказать выписку об объекте недвижимости, где отобразится измененная информация.
Читайте также:
Льготная ипотека сделала жилье для тюменцев более доступным
Более 300 тюменцев воспользовались правом досудебного оспаривания кадастровой стоимости