Сам себе архитектор

Сам себе архитектор. Как грамотно осуществить перепланирование жилых помещений?.

Далеко не все могут построить дом по собственному плану. А приобретаемые квартиры не всегда устраивают планировкой. Что делать в этом случае? Собирать всевозможные согласования хлопотно, самовольно перестраивать жилье – незаконно. Встречаются оба варианта. Правда, последний вариант куда проблематичнее. В то же время узаконить самовольную перепланировку можно только посредством обращения в суд. Но обо всем по порядку.

Что понимается под перепланировкой квартиры, какой орган уполномочен согласовывать перепланировку и в какой срок? Какие документы следует подать на согласование, где их можно получить? Существуют ли правовые последствия производства перепланировки без согласования и кто вправе в судебном порядке признать перепланировку незаконной и обязать привести помещение в первоначальное состояние?

Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Такое изменение проводится по согласованию с органом местного самоуправления.

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Опишу кратко алгоритм действий, предусмотренный ст. 26 ЖК РФ, которые необходимо осуществить собственнику либо нанимателю жилого помещения для получения разрешения на переустройство либо перепланировку жилого помещения.

Как получить разрешение

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование (как правило, это орган местного самоуправления) по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, представляет необходимые документы, перечень которых указан в п. 2 ст. 26 ЖК РФ, это: заявление о пере­устройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки, технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, расширенному толкованию указанный перечень не подлежит. Поскольку одним из обязательных условий обращения собственника либо нанимателя жилого помещения является письменное согласие всех членов семьи на переустройство или перепланировку, то, если хотя бы один член семьи (в том числе и временно отсутствующего) откажется дать согласие на переустройство или перепланировку, в выдаче разрешения на переустройство или перепланировку уполномоченный орган обязан отказать.

Право – только у собственника

Выступить с инициативой проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может только собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо. Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками, кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих действий. Однако на практике это могут делать и делают не только собственники, но  и наниматели жилого помещения без какой-либо доверенности от собственника.

Компетенция органов власти

Необходимо заметить, что определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений, отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Данный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии согласно ст. 28 ЖК РФ. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества.

Но далеко не все проходят этот достаточно сложный путь. Я собственник, поэтому могу делать все, что захочу в принадлежащем мне помещении. Такая позиция встречается довольно часто. И каковы последствия самовольной перепланировки?

Самовольная перепланировка

Жилищный кодекс РФ (далее – Кодекс) в ст. 29 определяет понятие самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного ч. 6 ст. 26 Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 26 Кодекса.

Иными словами, самовольными могут быть признаны пере­устройство и (или) перепланировка жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.

Кодексом предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц, самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку жилого помещения. Самовольно пере­устроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Чем чревато самоуправство

Согласно ч. 2 ст. 29 Кодекса, такие лица несут ответственность в соответствии с законодательством. В настоящее время в ст. 7.21 КоАП РФ установлена ответственность за нарушение правил пользования жилыми помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольных переустройстве и (или) перепланировке жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст. 7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты в области административного права отмечают, что действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными органами не только по данной статье, но  и по ст. 19.1 КоАП РФ как самоуправство.

Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

Следовательно, помимо обязанности нести административную ответственность за самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная обязанность имущественного характера – они должны привести соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок. Порядок совершения этих действий определяется органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 Кодекса). Вероятно, этот же орган должен установить, за чей счет помещение приводится в прежнее состояние.

Целесообразно обратить внимание на то, что субъектом указанной выше ответственности может быть не только собственник помещения, но и наниматель по договору социального найма. При этом представляется, что указанные положения следует толковать ограничительно: предусмотренные ст. 29 Кодекса меры ответственности за самовольное переустройство и (или) самовольную перепланировку жилого помещения не могут быть применены к нанимателям жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированных жилых помещений.

Если прежний облик не восстановлен?

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в ч. 3 ст. 29 срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмот­ренного ч. 4 ст. 29 Кодекса, принимает решение:

- в отношении собственника – о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;

- в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма – о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Правда, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.