Федеральный эксперт: инвестиционная отдача от покупки недвижимости возможна при нескольких условиях
Фото Сергея Куликова
Повышение ключевой ставки до 16% и изменения условия получения льготной ипотеки в конце 2023 и начале 2024 года стали одними из самых обсуждаемых новостей на рынке недвижимости. И тем не менее, даже в сложившихся условиях недвижимость остается желаемым и наиболее надежным инструментом инвестирования. Какой стратегии сейчас стоит придерживаться, чтобы в будущем оценить выгодное вложение, жителям Тюменской области рассказала коммерческий директор ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова
– На конечного покупателя рост ключевой ставки и изменения условий по льготной ипотеке, по которой заключается 90-95% сделок на первичном рынке недвижимости, пока не повлияли. В данный момент банки и застройщики пытаются урегулировать отношения между собой и ставки по ипотеке, и, соответственно, цены еще не повышены. Изменился пока только первоначальный взнос – в конце сентября он вырос с 15 до 20%, – прокомментировала руководитель.
Впрочем, это может измениться, отмечает эксперт, и если кто-то планировал заключение сделок по льготной ипотеке, ему стоит поторопиться. Не исключено, что в условиях давления со стороны банков, которые пытаются ввести для девелоперов комиссии за совершение сделок по льготной ипотеке, застройщики будут вынуждены поднять цены на квартиры. Нельзя исключать и варианта, по которому государство решится на увеличение ставок по льготным ипотечным программам. Также обсуждается рост первоначального взноса до 30%.
А стоит ли вообще решаться на покупку квартиру сейчас?
– Квартирный вопрос один из самых важных в жизни любого человека. По-прежнему будут клиенты, которые готовы идти на сделку при выгодных ипотечных условиях. Впрочем, возможно, спрос будет сегментироваться: одна часть покупателей рассмотрит для себя более бюджетные варианты, другая будет искать недостающие средства в своих активах, например, решит продать автомобиль.
Какой модели поведения сейчас стоит придерживаться? На какое жилье обратить внимание для вложения средств? Почему? В существующих реалиях можно ли рассматривать покупку квартиры как инвестирование?
– Вложения в жилую недвижимость – по-прежнему самый надежный и понятный инструмент сохранения накоплений в долгосрочном периоде. К примеру, в проектах в Ленобласти с января 2022 года доходность составила примерно 12%, в Петербурге пока доходность немного выше – 15%, – подчеркнула Мария Орлова.
Она привела пример динамики стоимости за последний год. Сейчас первичные квартиры в петербургской агломерации находятся на плато, за три квартала 2023 года в городской черте «квадрат» в новостройках подорожал на 3,6% – с 219 тыс. в декабре 2022 г. до 227 тыс. руб. в октябре 2023 г. В Ленинградской области средняя цена даже слегка, на 0,7%, опустилась – с 146 тыс. до 145 тыс. руб.
– В то же время индекс Мосбиржи за аналогичный период упал на 17%, а курс биткоина несколько раз падал, взлетал и сейчас показывает просадку в 15% относительно результатов начала 2022 года. Рублевые же вклады находятся в зависимости от ключевой ставки: даже если «в момент» ставки по вкладам растут, то в ближайшие месяцы ситуация может заметно измениться, – уточнила коммерческий директор.
Вместе с тем, наибольшая инвестиционная отдача от покупки жилья возможна, если заключить сделку на ранней стадии строительства дома. На старте продаж в проектах компании весной 2023 г. квартиры приобретали в основном инвесторы, то сейчас больше половины клиентов приобретают жилье для личного проживания. Более того, стремительно растет доля покупателей с детьми, сейчас она составляет уже 75-85%. При этом сейчас инвестиционный спрос переориентировался на коммерческую недвижимость. В краткосрочной перспективе доходность в этом сегменте выше, чем у жилья.
– Мы полагаем, что в следующем году этот тренд – когда помещения под бизнес приобретают для инвестиций – будет усиливаться, – подчеркнула эксперт. – Однако инвестиции в жилую недвижимость также будут сохранять свои позиции, инвесторы будут приобретать квартиры скорее не для перепродажи, а под сдачу в аренду – для долгосрочных инвестиций.
Можно ли сэкономить на ипотеке даже в действующих условиях? Как известно, до 1 июня 2024 года в России будет действовать льготная ипотека. А люди привыкли к недорогим и долгим деньгам. Какую альтернативу может предложить рынок, застройщики?
– Мы стремимся поддержать ипотечных заемщиков совместными коллаборациями с банками. Для наших клиентов действуют эскроу-дисконты (это сниженная ставка по ипотеке, на протяжении всего года мы видим ежемесячный прирост к этому предложению), а также программы трейд-ин с проживанием и субсидирование аренды жилья на период строительства, – привела примеры Мария Орлова.
