Муниципальная квартира: выселить нельзя оставить
Администрация Тюмени обратилась в суд с иском о выселении без предоставления другого жилого помещения двух граждан. Основание – отсутствие правоустанавливающих документов, отсутствие договора социального найма жилья. Кого винить? Администрацию, которая пытается выселить своих граждан на улицу, или самих граждан, которые в свое время не совершили простейших действий?
Одно из самых «свежих» моих дел заставило вспомнить о том, что далеко не все жилье на сегодняшний день имеет в качестве собственников физических лиц. В стране и в Тюмени достаточно много муниципального жилья, в котором граждане проживают на основании договора социального найма. В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания.
Договор социального найма заключается в письменной форме между наймодателем – государственной либо муниципальной организацией или органом местного самоуправления и гражданином. В договоре определяются права и обязанности сторон. В соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира,часть жилого дома или квартиры). При этом отдельным предметом договора не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования.
Постановлением правительства РФ от 21 мая 2005 г. № 315 утвержден типовой договор социального найма жилых помещений, в котором определяются предмет договора социального найма жилых помещений, права и обязанности сторон, а также порядок изменения, расторжения и прекращения договора. Срок владения и пользования жилищем, предоставленным по договору социального найма, не ограничивается. За гражданами, проживающими в домах государственного и муниципального жилищных фондов, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения. Все просто. Но что делать, если умирает наниматель?
Договор подлежит переоформлению
В том случае, если умирает ответственный квартиросъемщик муниципальной квартиры, на основании статьи 69 ЖК РФ права на эксплуатацию жилья имеют члены его семьи, к которым относятся только определенные законом лица. Законодательный акт определяет, что членами семьи считаются проживающие на данной площади совместно с нанимателем его супруг(а), дети и родители.
Муниципальная квартира после смерти квартиросъемщика (нанимателя) подлежит переоформлению путем составления нового договора социального найма. Лицо, имеющее право на оформление, выбирается в соответствии с действующим законодательством, которое предоставляет такое право исключительно проживающим членам семьи или лицам, получившим такие привилегии в судебном порядке.
Помимо этого лица, не достигшие совершеннолетия на момент смерти нанимателя, внесенные в договор социального найма и прописанные (зарегистрированные) в квартире, обладают пожизненным правом проживать на данной жилплощади. Законодательство однозначно трактует обстоятельства перехода прав на муниципальное жилье в случае кончины нанимателя, но в повседневной жизни возникают ситуации, в которых граждане не могут сориентироваться в действующих нормативах и выбрать правильный путь решения проблемы.
Как заменить нанимателя?
Механизм замены нанимателя достаточно прост. В соответствии с ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Таким образом, право нанимателя на изменение договора социального найма обусловливается не его совершеннолетием, а наличием дееспособности в полном объеме.
Вывод: в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен полностью дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ. Поэтому следовало бы в п. 1 ст. 686 ГК РФ заменить слова «одним из совершеннолетних граждан» на слова «одним из полностью дееспособных граждан», что создаст возможность быть нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения для эмансипированных несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18-летнего возраста.
Существенные отличия в правовом регулировании социального и коммерческого найма жилых помещений усматриваются в определении круга лиц, пользующихся жильем вместе с нанимателем. В жилищном законодательстве используется понятие «члены семьи нанимателя», к которым в соответствии с ч. 1 ст. 69 ЖКРФ относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
В моем деле ответчикам повезло. Нашлась выписка, датированная еще 1984 годом, из протокола собрания предприятия о выделении квартиры главе семьи. Можно предположить, что решение суда будет вынесено в их пользу. Согласно ст. 54 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на тот момент, наниматель был вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требовалось согласия остальных членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем, в соответствии со статьей 53 приобретали равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являлись или признавались членами его семьи. В соответствии с ч. 2 ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР к членам семьи нанимателя относились, в частности, супруг нанимателя, их дети и родители. Аналогичная норма содержится и в статье 69 Жилищного кодекса РФ, действующей в настоящее время.
Согласно ст. 686 Гражданского кодекса РФ в случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем. Заявление о переоформлении договора социального найма подается в департамент имущественных отношений администрации г. Тюмени. Но как я уже сказал, это просто везение – нашелся правоустанавливающий документ. Единственный верный совет, который можно дать: делайте все вовремя. Не жалейте времени для решения насущной проблемы, тем более со временем эта проблема может стать нерешаемой.
