Как получить имущественный налоговый вычет?

Как получить имущественный налоговый вычет?. .

Читатели задают вопросы по поводу имущественного налогового вычета. Кому он предоставляется? в каком размере? на какое имущество? В данном материале попытаюсь объединить все вопросы и ответы воедино.

В соответствии со статьей 20 Налогового кодекса РФ имущественные налоговые вычеты предоставляются:

1) при продаже имущества;

2) в случае выкупа у налогоплательщика имущества для государственных или муниципальных нужд. Налогоплательщик вправе уменьшить свои доходы на имущественный вычет в размере выкупных сумм, полученных им  в случае изъятия земельного участка и (или) расположенного на нем иного недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. При этом выкупная стоимость может быть получена как  в денежной, так  и в натуральной форме;

3) при строительстве или приобретении жилья, а также земельных участков.

При продаже имущества (например, квартиры, автомобиля и т.д.) можно воспользоваться вычетом по НДФЛ. Его суть заключается в следующем.

Налоговая база по НДФЛ, к которой применяется ставка НДФЛ 13 процентов (т.е. совокупность доходов налогоплательщика, с которых надо исчислить налог), может быть уменьшена на сумму вычета. Его размер зависит от величины дохода, полученного от реализации имущества, но не может превышать:

– 1 000 000 руб. – при продаже жилой недвижимости и земельных участков;

– 250 000 руб. – при продаже иного имущества (автомобилей и т.д.).

Вычет можно получить и в случае передачи имущества по договору мены, а также по другим договорам, при исполнении которых складываются отношения купли-продажи имущества.

Право на вычет возникает в том налоговом периоде, в котором получены доходы от реализации имущества. Дата наступления иных событий (например, дата регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества) в данном случае значения не имеет.

Данный вычет предоставляется при продаже недвижимого и иного имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, п. 1 ст. 130 ГК РФ).

К недвижимому имуществу, при продаже которого можно применить вычет, относятся жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики, земельные участки, а также доли в указанном имуществе.

Иное имущество составляют автомобили, жилые помещения для временного проживания, нежилые помещения, гаражи, а также картины, книги и.т.д.

Имущественный налоговый вычет не предоставляется при продаже:

1) ценных бумаг;

2) имущества, доходы от продажи которого получены в рамках предпринимательской деятельности;

3) имущества, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более;

4) имущественных прав.

Для целей налогообложения имущественные права не признаются имуществом в соответствии с п. 2 ст. 38 НК РФ. Таким образом, вычет не предоставляется, например, при реализации доли в уставном капитале, пая члена потребительского кооператива.

Доля в уставном капитале, так же как и право требования по договору долевого участия в строительстве, являются имущественными правами, а не имуществом. К доходам от их продажи (уступки) не может быть применен имущественный налоговый вычет.

Замечу, что не облагается НДФЛ доход, полученный при реализации (погашении) долей (акций) в уставном капитале российских организаций, если они находились в собственности физического лица более пяти лет (п. 17.2 ст. 217 НК РФ). Данное правило используется в отношении долей (акций), которые приобретены начиная с 1 января 2011 года. Например, если доля в уставном капитале организации была куплена в 2004 г., а продана в 2011 г., то применить положения п. 17.2 ст. 217 НК РФ нельзя. Кроме того, льгота действует только в отношении долей (акций), которые были приобретены налогоплательщиком. Это означает, что если они получены иным способом (например, в результате увеличения уставного капитала организации за счет ее имущества), освобождение не действует.

Однако доходы от продажи (уступки) доли в уставном капитале, прав требования по договору долевого участия в строительстве могут быть уменьшены на расходы, связанные с приобретением и реализацией доли (права требования).

При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, вычет не предоставляется.

По общему правилу доходы от продажи такого имущества не облагаются НДФЛ и декларировать их не нужно. Однако независимо от срока нахождения имущества в собственности налог с полученных доходов уплачивается:

1) при продаже ценных бумаг, имущества, используемого в предпринимательской деятельности (п. 17.1 ст. 217 НК РФ);

2) при продаже имущества нерезидентов (не граждан) РФ. Статус налогоплательщика в данном случае следует определять по итогам налогового периода, в котором продано имущество. Если в течение этого периода физическое лицо находилось на территории РФ не менее 183 дней, оно признается резидентом РФ  и его доходы от продажи имущества не подлежат обложению НДФЛ. В противном случае налог уплачивается по ставке 30 процентов.

Например, гражданка С. в июне 2012 г. продала квартиру, находившуюся в ее собственности более трех лет. В течение 2012 г. она пребывала на территории РФ  в общей сложности 120 дней, а остальное время находилась в Болгарии. Таким образом, по итогам 2012 г. С. не признается налоговым резидентом РФ.

Следовательно, не позднее 30 апреля 2013 г. гражданка С. должна подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ, а до 15 июля 2013 г. включительно уплатить налог с дохода, полученного от продажи жилья, рассчитав его по ставке 30 процентов.

Размер вычета на имущество, находившееся в собственности более трех лет.

При продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, можно получить имущественный вычет. Его размер определяется суммой дохода, полученного от реализации указанного имущества, но не может превышать:

– 1 000 000 руб. – при продаже жилой недвижимости и земельных участков;

– 250 000 руб. – при продаже иного имущества (автомобилей, нежилых помещений и т.д.).

Например, гражданин Н. продал автомобиль, находившийся у него в собственности два года, за 300 000 руб. Других доходов в течение года он не получал. Н. при исчислении НДФЛ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ) может получить налоговый вычет, уменьшив свои доходы в размере 300 000 руб. на 250 000 руб. С суммы остатка в размере 50 000 руб. (300 000 руб. – 250 000 руб.) Н. должен уплатить НДФЛ.

Правда, вместо использования права на вычет налогоплательщик может уменьшить сумму доходов, облагаемых НДФЛ, на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.

Вадим ГРАЧ, адвокат, г. Тюмень