Многоквартирный дом: кто главный в нем?

Многоквартирный дом: кто главный в нем?. Нести ответственность за жилье должны собственники и управляющая компания.

Депутаты Тюменской городской Думы, представители административных органов, управляющих организаций и собственники жилья собрались за круглым столом, проведение которого инициировал глава города Дмитрий Еремеев. Более двух часов они дискутировали о том, возможен ли компромисс между тремя сторонами и как сделать работу поставщиков услуг ЖКХ более качественной, жильцов – ответственными за свою часть выполнения соглашения, а органы местного самоуправления наделить полномочиями в отношении управляющих организаций.
Когда никто не виноват...

Собственники многоквартирных домов недовольны качеством услуг и космическими суммами в платежных извещениях. Управляющие компании сетуют на низкий уровень собираемости платежей за услуги ЖКХ.

На 1 апреля задолженность населения составила 46 процентов в структуре дебиторской задолженности предприятий ЖКХ Тюмени (в денежном эквиваленте это 2,5 млрд. рублей). Долги населения влекут за собой кредиторскую задолженность и финансовую нестабильность управляющих компаний. (Кредиторская задолженность предприятий ЖКХ на 1 апреля составила 2,9 млрд. рублей, 82 процента из которых приходится на топливно-энергетические ресурсы.)

– В свое время государство, наделив собственников правами, не провело должным образом разъяснительную работу, – считает замглавы администрации Тюмени Александр Шпиренко. – До сих пор 90 процентов населения свято верит, что ответственность за сохранность их имущества лежит на органах местного самоуправления. Нужна четкая разъяснительная политика (именно на государственном, а не на местном уровне) о мерах ответственности для тех, кто приватизировал жилье.

Ужесточить ответственность вплоть до уголовной замглавы городской администрации предложил и для недобросовестных управляющих организаций.

– В Тюмени насчитывается чуть более четырех тысяч многоквартирных домов. С таким жилым фондом вполне справились бы три десятка крупных управляющих организаций, безукоризненно следующих букве закона, – убежден Александр Игоревич. – Между тем численность последних растет в геометрической прогрессии: к существующим ранее добавились еще 25. Таким образом, на 1 апреля 2015-го в Тюмени зарегистрировано 153 компании. А всего организаций, управляющих жилым фондом (ТСЖ, ЖСК и прочих), – 350! Контролировать их деятельность очень сложно, и увы, нет законодательных рычагов, позволяющих регулировать численность таких организаций. В большинстве своем люди, работающие там, не понимают, что отвечают за жизни горожан, причем это не метафора.

– А мне, напротив, кажется, что все понимают свою ответственность, – возражает модератор круг­лого стола, депутат Тюменской гордумы Юрий Баранчук. – Просто есть добросовестные граждане, а есть те, кто составляет им полную противоположность. Последние без зазрения совести ведут свой бизнес, зарабатывая деньги, ликвидируя одну компанию и тут же открывая следующую. Они понимают, что городская администрация не может им помешать.

– Что верно, то верно, – соглашается Шпиренко. – Проблема органов местного самоуправления – практически полное отсутствие каких-либо полномочий в отношении работы управляющих компаний. Жилищный кодекс позволяет проверять деятельность управляющих компаний по жалобе населения, но максимум, что мы можем сделать, получив подтверждение нарушений, – инициировать смену управляющей компании. Получается, что мы должны влиять на процессы, но полностью из этих процессов выключены. Решить проблему можно, внеся изменения в федеральное законодательство в сторону увеличения полномочий для органов местного самоуправления.

– Известны массовые случаи, – продолжает Юрий Александрович, – когда в домах, где нет управляющей компании, продолжают приходить квитанции на оплату услуг ЖКХ, но ведь это противозаконно! Таким образом наживаются недобросовестные компании. Может, стоит организовать для горожан горячую линию, дабы разъяснить им их права?

– Мы готовы разбираться по каждому случаю, – отозвался Александр Игоревич. – Если у жильцов дома не заключен договор с управляющей компанией, она не имеет права выставлять счет. Согласен, что информацию необходимо разместить на сайте департамента городского хозяйства и портале «Тюмень – наш дом».

Лицензия – синоним качества?

Чтобы расширить правовые полномочия госорганов в отношении управляющих организаций, в 2015 году в России впервые ввели процедуру лицензирования. К середине июня 122 управляющие организации Тюмени получили необходимый для работы документ. Было пять случаев отказа, но при повторной подаче заявки три организации успешно прошли процедуру.

– Перечень требований для лицензирования установлен федеральным законодательст­вом, – поясняет руководитель государственной жилищной инспекции Тюменской области Лариса Боровицкая. – Во внимание не принималась предыдущая деятельность управляющей организации, наличие неисполненных предписаний и претензий со стороны граждан. Главными критериями для получения лицензии считается отсутствие непогашенной судимости у руководителя и случаев лишения лицензии, а также свое­временное размещение в открытом доступе информации, подлежащей раскрытию. Кстати, по результатам рейтинга, ежегодно проводимого фондом реформирования ЖКХ, Тюменская область заняла 13-е место из 85 субъектов РФ по полноте и качеству раскрыва­емой управляющими компаниями информации.

Раньше Жилищная инспекция могла лишь выдавать предписания о выявленных нарушениях и привлекать к административной ответственности, а штрафы были столь малы, что не били по карману руководства недобросовестных организаций. Скажем, за неисполнение выданного предписания юридические лица платили от 10 до 25 тысяч рублей.

– На мой взгляд, лицензирование – неэффективный инструмент контроля, – сомневается Александр Шпиренко. – Ничто не мешает лишенным лицензии компаниям заново перерегистрировать предприятие и продолжать этот вид деятельности.

– Теперь у Жилищной инспекции есть рычаги воздействия на управляющие организации, – уверяет Боровицкая. – Если за последней в течение календарного года числится два неисполненных предписания по многоквартирному дому, за которые должностное лицо либо организация привлечены судом к административной ответственности, организацию лишают права управлять тем или иным домом. Правда, за жильцами оставляют право вето: на общем собрании они могут решить оставить управляющую компанию даже при наличии у инспекции оснований для санкций. (Собственники, напомним, и до введения лицензирования могли на общем собрании решить сменить управляющую компанию, вот только собрать сто процентов голосов вряд ли получится.)

Но и это еще не все. Если организация теряет более 15 процентов домов, ее могут и вовсе лишить лицензии после обращения Жилищной инспекции в суд. Последствия очень серьезные: сведения о такой управляющей организации и ее руководителе включаются в черный список – реестр лиц с аннулированными лицензиями. Организация и руководитель по сути лишаются возможности работать на рынке жилья в течение трех лет. Ужесточилась и материальная ответственность управляющих организаций за нарушение Жилищного законодательства: вместо 40–50 тысяч рублей за нарушение в области содержания общего имущества юридическому лицу придется выложить 150 тысяч. За работу без лицензии также предусматривается штраф в 250 тысяч рублей.

Результаты дискуссии подытожил председатель Тюменской гордумы Дмитрий Еремеев. По его убеждению, какие бы меры ни принимало государство, коммунальный беспредел будет продолжаться до тех пор, пока жильцы многоквартирных домов не осо­знают всей меры ответственности за  собственность и не возьмут инициативу по борьбе с недобросовестными управляющими компаниями в свои руки.