Квартирный спор
Когда признание договора приватизации недействительно?
В каких случаях договор передачи квартиры в собственность может быть признан недействительным? Кто может обратиться в суд с исковым заявлением об этом? Какие основания существуют для отмены приватизации? Все эти вопросы возникли при рассмотрении очередного гражданского дела.
Брат и сестра, прописанные в квартире, являвшейся муниципальной собственностью, как и многие, решили воспользоваться своим правом и приватизировать квартиру, став в равных долях ее полноправными собственниками. Необходимые документы были собраны и переданы в департамент имущественных отношений. Через определенное время пришло приглашение для подписания договора передачи (приватизации) жилого помещения в собственность.
Но жизнь вносит свои коррективы. К моменту получения приглашения брат умер. Квартира полностью перешла в собственность сестры.
Казалось бы, ситуация далека от конфликта, но через какое-то время выяснилось, что у брата есть прямая наследница, его дочь, мать которой, действуя в интересах ребенка, обратилась в суд с исковым заявлением о признании договора приватизации недействительным и признании права собственности на половину имущества квартиры за малолетней дочерью.
Самое время сказать о том, чем же является договор приватизации. Гражданский кодекс, как и большинство договоров, относит договор приватизации к обычным сделкам.
Сделки ГК РФ подразделяет на ничтожные и оспоримые.
Ничтожные сделки
Первая группа сделок названа ничтожными в силу того, что их недействительность вытекает из самого факта совершения таковой сделки. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом РФ:
– договор приватизации не соответствует закону или другому правовому акту, то есть нарушены требования действующих нормативных актов (статья 168 Гражданского кодекса РФ);
– договор приватизации противоречит основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые нормы (социально-экономические; права и свободы граждан), – статья 169 Гражданского кодекса РФ;
– договор приватизации является мнимой сделкой, то есть без реального намерения создать правовые последствия по возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ);
– договор приватизации представляет собой притворную сделку, то есть в действительности совершается другая сделка, например купля-продажа (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ);
– договор приватизации совершен недееспособным гражданином, то есть когда гражданин, вследствие психического расстройства признанный судом недееспособным, не мог понимать значения своих действий или руководить ими при оформлении договора приватизации (статья 171 Гражданского кодекса РФ).
Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной из таких ничтожных сделок может быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения любым заинтересованным лицом (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ).
Сделки, которые можно оспорить
Другая группа сделок, которые принято называть оспоримыми, в связи с тем, что они могут быть признаны судом недействительными только при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом РФ (статьи 173–179) и доказанных в суде, но уже не любым заинтересованным лицом, а только тем, которое указано в соответствующей норме законодательства.
Договор приватизации жилого помещения может быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим основаниям:
– при превышении полномочий на проведение приватизации доверенным лицом – по иску доверителя (статья 174 Гражданского кодекса РФ);
– при совершении приватизации несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей по иску этих же лиц (согласие должно быть выражено в письменной форме) – статья 175 Гражданского кодекса РФ;
– при совершении приватизации без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, – по иску попечителя, в соответствии со статьей 176 Гражданского кодекса РФ;
– при совершении приватизации гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (нервное потрясение, психическое расстройство, заболевание, физическая травма, глубокое алкогольное или наркотическое опьянение и т.д.), – по иску этого гражданина, опекуна или других заинтересованных лиц, права которых нарушены договором приватизации (статья 177 Гражданского кодекса РФ);
– при совершении приватизации под влиянием заб-луждения, имеющего существенное значение (незнание закона или заблуждение относительно мотива не имеют существенного значения), – по иску заблуждающейся стороны (статья 178 Гражданского кодекса РФ);
– при совершении приватизации под влиянием обмана, насилия, угрозы или злонамеренного соглашения доверенного лица с представителем другой стороны – по иску потерпевшего (статья 179 Гражданского кодекса РФ).
Исковое заявление в суд о признании подобных договоров приватизации недействительными может быть предъявлено в течение одного года со дня прекращения насилия или угрозы либо со дня, когда истец узнал об обмане или злонамеренном соглашении доверенного лица. Нарушение прав несовершеннолетних при приватизации – основная причина для признания сделки недействительной.
На сегодняшний день закон требует, чтобы при приватизации жилого помещения прописанный в нем несовершеннолетний был включен в число собственников квартиры. Договор приватизации, заключенный несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (малолетним), ничтожен, а договор, заключенный несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей, может быть признан недействительным (ст. 172, 175 ГК РФ).
Для того чтобы исключить ребенка из процесса приватизации, требуется предварительное разрешение, полученное от органа опеки и попечительства. Связано это с тем, что отказ от участия в приватизации несовершеннолетнего гражданина лишает его крыши над головой. Родители, опекуны и попечители, усыновители не вправе принимать такое решение без согласия органа опеки. Данное правило вытекает из ст. 28 и ст. 37 ГК РФ.
И что в этой ситуации. С одной стороны, претензии ребенка на имущество своего отца вполне обоснованы, а с другой, сестра, оформившая квартиру на свое имя, действовала абсолютно легитимно, иначе ей просто не было бы выдано свидетельство о праве собственности на квартиру.
Приведение в первоначальное состояние
Конечным итогом судебного заседания для обеих групп сделок по приватизации жилых помещений (и оспоримых, и ничтожных) при положительном решении станет приведение сторон в первоначальное состояние, так как недействительная сделка является таковой с момента ее заключения, следовательно, гражданин будет считаться не использовавшим свое право на приватизацию жилого помещения.
Расторжение договора приватизации с одновременным заключением соответствующего соглашения о сохранении права на приватизацию жилого помещения. Расторжение договора приватизации возможно либо по соглашению сторон, исходя из принципа свободы договора, либо по решению суда, если соглашение о расторжении договора не достигнуто и другая сторона «существенно» нарушила договор (статья 450 Гражданского кодекса РФ).
К тому же при расторжении договора приватизации по решению суда добиться от другой стороны (органа приватизации, с которым подписан договор передачи квартиры в собственность) заключения соглашения о «возвращении» права на приватизацию жилого помещения будет невозможно, так как само решение вопроса в суде говорит о наличии разногласий (спора).
Абсолютно другой характер отношений сторон может сложиться при расторжении договора приватизации жилого помещения, если это происходит по взаимному согласию сторон и без судебного разбирательства.
В подобных ситуациях для восстановления права граждан на приватизацию жилья необходимо заключить соответствующее соглашение с другой стороной договора о недействительности сделки приватизации жилого помещения. При разрешении этого вопроса необходимо иметь в виду, что предприятие, учреждение, организация, в которых оформлялись первоначальные документы по приватизации, чаще всего не правомочно заключать указанное соглашение, и вопрос нужно решать с бывшим собственником жилого помещения.
Также в ходе процесса выяснилось, что дочь не является единственным прямым наследником, есть еще отец. Возможно, его участие в судьбе детей могло быть большим, но родительских прав он не был лишен и потому по закону входит в число прямых наследников, между которыми в равных долях и распределяется наследственное имущество.
Запутанная ситуация, в которой суд принимает решение о приостановлении судебного процесса до прояснения ситуации со всеми возможными наследниками и их желанием или отсутствием желания принять наследственное имущество.
Закончу банальным советом: когда у близких некогда людей есть шанс решить проблему, не обращаясь в судебные органы, лучше воспользоваться именно этой возможностью.
Вадим ГРАЧ, адвокат, г. Тюмень
