Оценка кадастровой стоимости должна быть объективной
В рабочей встрече по обсуждению вопросов качества подготовки отчетов об оценке недвижимости, представляемых в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, приняли участие руководитель управления Росреестра по Тюменской области Владимир Кораблев, директор департамента имущественных отношений Тюменской области Андрей Киселев, представители организаций оценщиков, а также региональные представители двух саморегулируемых организаций оценщиков, членами которых составлены отчеты об оценке объектов недвижимого имущества, представленные в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении.
Актуальность и своевременность разговора обусловлена тем, что кадастровая стоимость – это база для расчета налога на недвижимое имущество, который касается как граждан, так и юридических лиц. Кадастровая стоимость объектов определяется в ходе выполнения работ по государственной кадастровой оценке, проводимой методами массовой оценки на основе анализа рыночных цен на объекты недвижимости.
При массовой оценке индивидуальные особенности каждого объекта недвижимости не учитываются. Поэтому законодательством предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости в размере их индивидуальной рыночной стоимости, на основании отчета, подготовленного квалифицированным оценщиком. При несогласии с кадастровой оценкой недвижимого имущества ее можно изменить одним из способов – внесудебным, через комиссию и через суд. Для налогоплательщика – это законодательно установленный способ уменьшения налоговой базы, инструмент оптимизации налоговой нагрузки.
Заместитель руководителя управления, председатель комиссии Ирина Пуртова в своем выступлении проинформировала, что в 2013 году в комиссию поступило 12 заявлений, с января по апрель 2014-го – 27.
В ходе обсуждения качества отчетов об оценке объекта недвижимости директор департамента имущественных отношений Тюменской области Андрей Киселев напомнил об ответственности оценщиков за результаты работ. «Оценка должна быть объективной, реальной, а не той, что захотелось заказчику ради снижения налога!» – обратился к присутствующим оценщикам Андрей Валерьевич.
По словам начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки объектов недвижимости управления Игоря
Головкина, отдельные специалисты допускают нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки к оформлению и содержанию отчетов об оценке. Среди самых распространенных – оценщики недостаточно описывают в отчете объект оценки, не указывают наличие строений, развитие инфраструктуры на земельном участке. Выбранные объекты-аналоги несопоставимы по своим характеристикам с объектом оценки. Недостаточно проводится анализ рынка недвижимости, не обоснован отказ от других подходов к оценке.
Игорь Головкин привел конкретные примеры, когда при оценке разными оценщиками одинаковых объектов стоимость объектов оценки может существенно отличаться. По его словам, в отчетах имеются ошибки и опечатки.
Представители саморегулируемых организаций оценщиков – участники рабочей встречи рассказали о предпринимаемых мерах по минимизации перечисленных замечаний. Так, Инесса Катаева, председатель правления Тюменского регионального отделения ООО «Российское общество оценщиков» (РОО), рассказала, что во избежание предоставления недостоверных
отчетов, а также для подготовки качественного экспертного заключения здесь ввели практику предварительной проверки отчетов в региональном отделении СРО.
При обсуждении вопросов, возникающих у оценщиков в ходе составления отчета об оценке недвижимого имущества, начальник отдела оценки департамента имущественных отношений Тюменской области, член комиссии Ирина Кивацкая подчеркнула, что «работа оценщика – не простая. Учитывая социальную значимость, ее необходимо делать либо качественно, либо не делать вообще».
Присутствующие на встрече оценщики отметили, что нарушение принципа достоверности при составлении отчетов об оценке недвижимого имущества недопустимо. Деятельность специалистов в сфере оценки должна строго соответствовать законодательству Российской Федерации и федеральным стандартам оценки.
Кстати, после проведения совещания в комиссию поступило обращение об отзыве заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Оценщик решил доработать отчет об оценке.
Пресс-служба управления Росреестра по Тюменской области
