Задача покупателя – снизить риски
На какие факты важно обращать внимание при покупке квартиры
Обзавестись собственным жильем стремится каждая семья. Сделать это непросто, учитывая его высокую стоимость и дорогую ипотеку. Помимо решения финансовых задач, покупателю недвижимости необходимо быть подкованным и юридически, чтобы, заплатив деньги, впоследствии не остаться без квартиры. О рисках на рынке недвижимости и при оформлении сделок купли-продажи рассказывает директор юридического центра «Аванте» Наталья Хучашева.
– Наталья Николаевна, на ваш взгляд, с какими проблемами наиболее часто сталкиваются граждане при продаже и покупке недвижимости?
– При осуществлении сделки купли-продажи больше рисков и опасений возникает у покупателя, нежели у продавца. Риски существуют при покупке квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке жилья. Основная проблема при участии в долевом строительстве заключается в надежности застройщика, наличии у него необходимых для строительства объекта документов и возможности передать покупателю квартиру в установленные сроки.
На рынке вторичного жилья наиболее проблемными являются квартиры, которые люди получили в порядке наследования. Рискованно приобретать недвижимость, продаваемую по доверенности, приватизированные квартиры (так как договор приватизации может быть оспорен), а также у лиц психически нездоровых, у людей, которые могут быть признаны недееспособными. На такие случаи приходится большая доля сделок, признаваемых недействительными.
– Посоветуйте, на что нужно обращать внимание при покупке доли в новостройке?
– Конечно, покупка доли – очень привлекательная сделка для граждан, так как позволяет сэкономить до 30 процентов от рыночной стоимости готового жилья. При этом приобретение квартиры, находящейся в собственности у застройщика, – наиболее приемлемый вариант. Но при заключении договора долевого участия важно учитывать некоторые сведения о застройщике, способные обезопасить покупателя.
Так, при выборе застройщика и возводимого жилого дома необходимо ознакомиться с разрешением на строительство, которое выдается застройщику. Также следует посмотреть договор аренды земельного участка, где в графе «назначение» обязательно должно отражаться – «для строительства многоквартирного жилого дома». Некоторые застройщики начинают строить объект без оформленного разрешения на строительство и договора аренды земли. В результате приходится вводить дом в эксплуатацию через суд, тратить значительные средства и время, что затягивает сроки передачи квартир дольщикам. Отмечу, сегодня таких фактов в Тюмени становится все меньше. Случается, что разрешение на строительство и договор аренды земельного участка оформлен на одну организацию, а договор долевого участия предлагают заключить с другой. Это очень опасная схема, здесь возможны двойные продажи. Следует внимательно изучить документы, выяснить основания для подобной деятельности организации-продавца и убедиться в том, что у него имеются действительные полномочия для продажи долей.
Если выбираете дом, строительство которого близко к завершению, следует выяснить, выполнил ли застройщик технические условия по подключению к инженерным сетям ресурсоснабжающих компаний. Об этом свидетельствует справка о выполнении технических условий, если вам ее не предъявляют, сдача дома очень задержится.
– В прессе встречаются объявления, где указывается, что цена продаваемой доли в новом доме ниже, чем у застройщика. Стоит ли им доверять?
– Такое возможно и встречается довольно часто. Дело в том, что иногда застройщики рассчитываются с поставщиками стройматериалов и подрядчиками не деньгами, а квартирами (долями). Поэтому они заинтересованы в быстрой реализации принадлежащей им доли и выставляют ее по цене ниже рыночной. Но в этом случае покупателю необходимо проверить, произведены ли расчеты между застройщиком и поставщиком или подрядчиком (потребовать договор подряда или поставки, справки о завершении расчетов по договору), а также ознакомиться с договором долевого участия или свидетельством о праве собственности, на основании которого у продавца возникло право продажи квартиры (доли).
До сделки у покупателя есть возможность удостовериться, кому действительно принадлежит выбранная им доля. Ведь по закону договор долевого участия считается заключенным с момента государственной регистрации. Поэтому в регистрационной палате имеются сведения по каждому зарегистрированному объекту. Они открыты и доступны любому гражданину. Необходимо лишь оформить запрос о правообладателях объекта, оплатив госпошлину 200 рублей.
– Почему, на ваш взгляд, приобретать жилье у продавцов-наследников рискованно?
– Как показывает практика, наибольшие проблемы возникают у тех, кто покупает жилье на вторичном рынке у граждан, к которым право собственности перешло в порядке наследования. Дело в том, что даже по истечении значительного времени могут возникнуть наследники, не принявшие наследство по уважительным причинам (проживал в другом городе, не знал об открытии наследства), также претендующие на наследуемое имущество. И если после заключения договора купли-продажи жилья такие люди появятся и заявят о своих правах, сделка может быть признана недействительной (свидетельство о праве на наследство у продавца квартиры могут отозвать). В этом случае последствия для покупателя очень неблагоприятные, так как денежные средства, уплаченные за квартиру, вернуть сложно.
Законом предусмотрен трехлетний срок для оспаривания сделок с недвижимостью. Но начинается он с того момента, когда гражданин узнал о том, что его право нарушено. Поэтому даже если с момента заключения сделки прошло три года, это не гарантирует, что она не будет оспорена. Избежать риска при покупке жилья, полученного в наследство, можно лишь при участии продавца. По его просьбе нотариус, оформлявший наследство, даст информацию о том, кто являлся наследником, каким образом право на жилье перешло собственнику, имеются ли потенциальные наследники.
– Если родители хотят оставить квартиру одному из детей, то ее лучше подарить или оформить в наследство?
– Если целью наследодателя является передача жилого помещения в собственность наследникам, то в данной ситуации лучше оформить договор дарения. Он гарантирует, что человек, которому квартира предназначена, ее и получит. При дарении недвижимости близким родственникам (родителям, детям) налоги с них не взимаются.
– Насколько можно положиться на продавца, действующего на основании доверенности от хозяина дома или квартиры?
– Много недействительных сделок происходит именно на основании доверенности. Она выдается сроком на три года, но доверитель вправе в любое время ее отозвать. А изъять доверенность у лица, на которое она оформлена, не всегда возможно. Помню случаи, когда на момент совершения сделки купли-продажи доверителя уже не было в живых. К тому же доверитель может оказаться неадекватным, недееспособным. Поэтому рекомендую гражданам при совершении сделки хотя бы один раз встретиться непосредственно с доверителем и выяснить его истинные намерения, действительно ли он хочет продать квартиру. Если это невозможно, нужно уточнить у нотариуса, выдавшего документ, не отменена ли доверенность.
– Какое жилье можно приватизировать?
– Граждане могут приватизировать жилье, находящееся в государственной или муниципальной собственности, в котором они проживают по договору социального найма. Если у вас заключен такой договор на квартиру, принадлежащую области или муниципалитету, то отказать вам в приватизации не имеют права. Отказ можно получить лишь в случае отсутствия необходимых для приватизации документов.
Служебное жилье тоже возможно приватизировать, но на это требуется согласие и желание организации-собственника. В настоящее время приватизация жилья продлена до 1 марта 2015 года.
Отмечу, что при покупке приватизированного жилья тоже существует немало шансов оспаривания сделки впоследствии. Договор приватизации может быть признан недействительным, особенно если в квартире проживали несовершеннолетние дети и приватизацию совершили без их участия, тем самым нарушив их интересы.
– Существуют ли сложности в продаже квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети?
– Дети могут являться собственниками жилья и быть только зарегистрированными в квартире. В случае, когда дети выступают собственниками, сделку купли-продажи можно заключать только при наличии разрешения органов опеки и попечительства на продажу квартиры или принадлежащей ребенку доли в жилом помещении.
Если в квартире дети лишь прописаны, необходимо, чтобы они на момент совершения сделки были выписаны из продаваемого жилья и зарегистрированы вместе с родителями в другой квартире. Причем площадь, которая приходится на ребенка, не должна быть меньше, чем в продаваемом помещении. Иначе будут нарушены его интересы, и прокуратура, органы опеки и родители также смогут признать сделку недействительной.
– В каких случаях покупатель недвижимости тоже вправе оспорить сделку купли-продажи?
– Покупатель может признать сделку недействительной, если вдруг обнаружены дефекты, недостатки в жилье, о которых продавец не сообщил. В этом случае признать сделку недействительной довольно легко, а вот с исполнением судебного решения возникают проблемы – вернуть уплаченную продавцу сумму трудно.
