Покупка квартиры через нотариуса
Как обезопасить себя при приобретении квартиры?
Такой вопрос волнует многих, и большинство считает, что заказав выписку из Росреестра о собственнике приобретаемого имущества и увидев строку: «обременение права отсутствует», проблем с приобретаемым имуществом не может возникнуть никогда. Hесколько дел, которыми я занимался в последнее время, к сожалению, говорят об обратном.
Вкратце я уже рассказывал о том, что с недавнего времени Регистрационная палата при заключении договора купли-продажи квартиры перестала требовать нотариально заверенное согласие одного из супругов на отчуждение имущества. Согласно Гражданскому кодексу РФ, сделка, совершенная без получения нотариального согласия супруга, считается оспоримой, а не ничтожной. Поэтому, отказывать в регистрации подобных сделок Росреестр не имеет права. В идеале, желательно, чтобы сотрудники Регистрационной палаты предупреждали покупателя: продавец состоит в браке, нотариального согласия супруга в деле правоустанавливающих документов нет, поэтому вы подвергаетесь риску в дальнейшем стать участникам судебного процесса о признании заключаемой вами сделки недействительной. Думаю, после такого предупреждения немногие согласились бы приобретать имущество на данных условиях.
А если квартира через какое-то время вновь поменяет хозяина? Что в этом случае делать тому супругу, чье нотариальное согласие на первоначальную сделку не было получено, а на момент, когда он об этом узнал, квартира принадлежит уже третьему или четвертому хозяину? Что делать тем людям, которые о проблемах первой сделки не могли знать по определению, являются добросовестными приобретателями, но тем не менее рискуют лишиться честно приобретенного имущества?
До 2003 года все решалось довольно просто. Признание судом недействительной первоначальной сделки автоматически влекло за собой признание недействительными всех последующих сделок. Имущество по цепочке возвращалось первому собственнику. Все последующие приобретатели вынуждены были обращаться в суд с исками о возврате денежных средств, потраченных на приобретение квартиры, но далеко не всегда продавцы могли сразу с ними рассчитаться. Это вызывало справедливое возмущение – почему закон защищает только интересы первого собственника, того, у которого имущество выбыло из владения помимо его воли? Пример – отсутствие нотариально заверенного согласия супруга на совершение сделки его второй половиной. Почему без защиты остаются добросовестные приобретатели? Те, которые не знали и не могли знать, что совершение первоначальной сделки было незаконным.
Получить имущество – через суд
Все изменилось после принятия Конституционным судом РФ постановления № 6-П от 21 апреля 2003 года.
Данное постановление отменяло существовавшее до этого правило о том, что признание сделки, совершенной первым собственником недействительной, устанавливает недействительность всех
последующих сделок. Истребовать имущество у добросовестного приобретателя стало возможно только путем обращения в суд с виндикационным иском (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения), а не с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества.
Чтобы читатель не запутался в юридических терминах, приведу пример. После долгих лет совместной жизни отношения супругов дали трещину. Супруга, понимая, что дело идет к разводу и разделу имущества, составляет договор купли-продажи квартиры, приобретенной в период брака, но зарегистрированной на ее имя, со своей дочерью от первого брака. Нотариального согласия супруга к документам приложено не было. Он вообще не знал, что квартира продана. Но он мог об этом узнать и обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Дело в том, что дочь, которой квартира была продана, по определению не могла быть признана добросовестным приобретателем – она знала, что мать состоит в браке, а имущество, нажитое в браке, является общей собственностью супругов, и, соответственно, квартира обременена правами другого лица (супруга матери). Поэтому через какое-то время квартира была перепродана ее знакомой за сумму в три раза меньше ее реальной стоимости. Казалось бы, все предельно очевидно: эта сделка совершена с целью максимально усложнить возможность второму супругу воспользоваться своим правом на общее имущество. Понятно, что эта сделка была совершена для прикрытия первой сделки. Что, возможно, помимо договора купли-продажи было заключено дополнительное соглашение, согласно которому стороны вернут друг другу через какое-то время на тех же условиях все полученное по сделке. Это дополнительное соглашение не обязательно представлять в регистрационную палату, но в дальнейшем им можно воспользоваться, если покупатель по каким-либо причинам не захочет выполнять условия устной договоренности.
Но, как я уже неоднократно писал, суд не принимает
косвенные доказательства, несмотря на всю их очевидность. Нужны факты. Поэтому второй супруг был вынужден обратиться в суд о признании первой сделки недействительной, дождаться принятия решения судом и уже только потом обращаться с исковым заявлением об истребовании имущества из чужого незаконного владения к третьему лицу.
Докажи, что не знал
Такая вот многоступенчатая система. Причем непреодолимое препятствие может встретиться сразу. В статье 35 Семейного кодекса РФ сказано: «Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки (продажа квартиры) не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки». Нужно доказать, что ты не знал о совершении сделки. Второй супруг находится в гораздо более выгодном положении. Он может привести в зал суда свидетелей, которые подтвердят, что в разговоре тот супруг, чьи права нарушены, упоминал о том, что о совершении сделки ему известно. А если известно – значит либо срок исковой давности пропущен, либо на совершение сделки дано устное одобрение. В любом случае, оснований для удовлетворения судом его исковых требований нет. Другой супруг, по определению, свидетелей того, что он этого не говорил, привести не может…
Правда, есть еще постановление Верховного суда, в котором сказано, что отсутствие нотариального согласия супруга на продажу недвижимости является достаточным основанием для признания сделки недействительной. Однако последнее слово всегда остается за судом.
В конце, как обычно, совет. Приобретая квартиру, поинтересуйтесь семейным положением продавца. Если он не представил нотариально заверенное согласие своего супруга на отчуждение имущества, не заключайте сделку, пока оно не будет получено. Этот простой, на первый взгляд, совет, в дальнейшем убережет вас от больших проблем.
