Близ границы не строй светлицы
Проблемы, касающиеся взаимоотношений соседей, вышли за рамки подъездов. Сегодня почти каждый имеет садовый участок,да и коттеджные поселки в Тюмени не редкость. Участки под индивидуальное жилищное строительство выделяются большие. Есть где расположить дом, гараж, баню. Но как сделать так, чтобы вспомогательные строения не мешали соседу? Что нужно учесть, к примеру, при строительстве гаража? От какого нормативного акта отталкиваться при его проектировании? На каком расстоянии должны располагаться вспомогательные строения от границ соседнего участка?
Надо сказать, что размеры вспомогательных строений ничем не регламентированы. К тому же на их строительство не требуется получать разрешение. И вот мирное сосуществование соседей закончилось тогда, когда один из них, воспользовавшись пробелом в законодательстве, ни у кого ничего не спрашивая, ни с кем не советуясь, построил на участке гараж площадью более ста квадратных метров и высотой около шести метров на расстоянии одного метра от границ соседнего участка.
Второй сосед, видя, что из окна его дома можно рассмотреть не солнце и небо, а кирпичную стену, попытался решить вопрос мирным путем,но получил ответ: а ты знаешь, во сколько мне обойдется перестройка гаража?
Если спор не решается путем переговоров, единственная возможность его решения – обращение в суд. Признаюсь, делом подобного рода я занимался впервые. Десятки СНиПов (строительные нормы и правила), десятки СанПиНов (санитарные нормы и правила), правила противопожарной безопасности – далеко не полный перечень документов, которые пришлось изучить, готовя исковое заявление.
Знать и соблюдать нормы
Сразу хочу дать совет. Частенько, собираясь строить на своем участке гараж, граждане берут за основу какие-либо строительные нормы и строят сооружения исходя из расстояний, указанных там. Это не верно. Любой СНиП – это прежде всего базовый, рекомендательный документ, который служит основой для разработки территориальных строительных норм субъектов РФ. Таким образом, исходя из места нахождения земельного участка, органом местного самоуправления с учетом местных природных норм, социально-демографических и иных особенностей и разрабатываются местные нормативы градостроительного проектирования города. Так как я всегда пытаюсь в своих материалах давать информацию, которая поможет читателю в том или ином вопросе, приведу выдержку из действующих на сегодняшний день нормативов градостроительного проектирования города Тюмени: «В зоне застройки индивидуальными жилыми домами расстояния от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должны быть не менее 6 м, за исключением случаев, установленных техническими регламентами. Хозяйственные постройки должны размещаться от задней границы участка на расстоянии не менее 1 м, от прилегающих друг к другу границ участка – не менее 1,5 м».
Таким образом, права соседа, на границе участка которого было расположено здание, лишь формально имеющее право называться гаражом, да к тому еще с несоблюдением указанных расстояний, были грубо нарушены. Договориться, как я уже писал, соседи не смогли. Казалось бы, дать прогноз по поводу исхода дела не составляло труда. Тем более что в постановлении Верховного суда РФ прямо указано: «При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта. Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца».
Расстояния, надо сказать, были нарушены существенно: навес крыши располагался в 37 сантиметрах от границы соседнего земельного участка, расстояние от стены гаража до забора было немногим более метра. При таком варианте весенний сход наледи с крыши вполне может причинить физический вред – у истца двое малолетних внуков, а детей всегда тянет туда, где происходят какие-то события. Да и в случае пожара вся эта шестиметровая конструкция обвалилась бы именно на соседний участок.
Но, писал об этом не раз – то, что кажется бесспорным с точки зрения здравого смысла, должно иметь фактическое подтверждение.
Проведите экспертизу
Необходимо провести строительную экспертизу, подтверждающую нарушение расстояний между строением и границей участка.
Экспертиза по инсоляции. Говоря проще, нужно установить, не изменилась ли степень освещенности вашего жилья в связи с постройкой перед окнами вашего дома шестиметровой кирпичной стены. Но даже специалисты, говоря о нормах инсоляции, утверждают, что методика нормирования и расчета инсоляции по сей день остается отсталым, обособленным от науки разделом светотехники.
Заключение госпожнадзора о степени огнестойкости строения.
За проведение каждой экспертизы нужно заплатить от десяти до пятнадцати тысяч рублей, и все равно результат не будет гарантирован. Суд имеет право сравнить, сопоставимы ли потери ответчика (перенос гаража площадью 106 квадратных метров стоит немалых денег), с неудобствами, которые испытывает истец в связи со столь близким расположением к его границам подобного строения.
Отсюда и формулировка решения: тот факт, что расстояние от гаража до забора не соответствует допустимой норме, не является бесспорным основанием для удовлетворения иска.
Сохранить добрососедские отношения
Читатель спросит: как же так, а где справедливость, строительные нормы нарушены, а нарушитель остается безнаказанным?
Отвечу: исковое заявление подается о нарушении прав собственника, но не всегда собственник может доказать, что нарушение строительных нормативов соседом по участку привело к осложнению в пользовании им своей собственностью. Ранее главным являлось установление в ходе судебного процесса факта нарушения строительных норм. И если это находило подтверждение, к примеру, в решении суда указано, что строительные нормы были ответчиком нарушены, обращались к Градостроительному уставу Тюменской области, в одном из пунктов которого было прямо сказано: «Предприятия, учреждения, иные юридические лица, граждане и их объединения должны строго соблюдать красные линии застройки, линии регулирования застройки и иные ограничения, предусмотренные градостроительной документацией, строительными нормами и правилами. Юридические и физические лица, допустившие нарушение градостроительных нормативов и правил, правил застройки, обязаны в сроки, установленные органами местного самоуправления, ликвидировать эти нарушения своими силами и за свой счет».
То есть любое нарушение строительных норм каралось очень сурово. Но с 2005 года большая часть положений Градостроительного устава Тюменской области утратила силу. И сейчас лицу, нарушившему строительные нормы, со стороны государства грозит лишь небольшой административный штраф.
Поэтому, как никогда, становятся востребованными такие качества, как порядочность, умение сохранять добрососедские отношения и осознание того, что в одной ситуации ты можешь оказаться формально прав и суд примет решение в твою пользу, ущемив при этом права соседа, а в другой все может оказаться наоборот.
