Как защитить права дольщиков?
В почту редакции поступают вопросы, касающиеся прав дольщиков. В некоторых письмах отмечается, что в регионе многое делается для защиты прав участников долевого строительства. Кроме того, в Тюменской области темпы роста строительства жилья одни из самых высоких по стране. Тем не менее вопросы остаются. Стоимость квадратного метра немаленькая. Чтобы приобрести квартиру, нужно очень постараться.
Долевое строительство
Решение проблемы многие видят в участии в долевом строительстве. Люди предпочитают подождать и получить жилье в новых домах, а не приобретать его на рынке вторичного жилья.
К сожалению, не все застройщики добросовестно выполняют обязательства. С некоторыми дольщиками заключаются предварительные договоры, которые не дают права на получение квартиры, а лишь предполагают возможность заключения в дальнейшем полноценного договора. Кому-то продают вексель, кто-то получает сертификат. Делается это под различными предлогами, но, видимо, убедительно, так как граждане отдают деньги в обмен на эфемерные права.
А наличие этих бумаг (предварительный договор, вексель, сертификат) позволяет недобросовестному застройщику избежать не только уголовной ответственности, но и необходимости передачи в собственность дольщику оплаченной им квартиры. В лучшем случае участнику долевого строительства возвращаются деньги. Но возвращаются через два-три года после передачи застройщику. Застройщик на этом выигрывает приличные суммы, а дольщик, учитывая рост цен, уже не может приобрести за ту же сумму другое жилье.
Если застройщик банкрот
В случае банкротства недобросовестного застройщика дольщику, имеющему на руках предварительный договор или вексель, придется приложить усилия для того, чтобы быть включенным в реестр кредиторов, претендующих на получение вложенных средств.
В июле 2011 года принят закон, дополняющий ФЗ РФ «О банкротстве» целой главой, полностью посвященной банкротству строительных организаций. Он серьезно облегчил жизнь дольщикам (теперь – участникам строительства), попавшим в сложную ситуацию. В ряде комментариев к закону, с которыми мне довелось ознакомиться, говорилось: ничего нового закон не внес, и по-прежнему участь дольщика при банкротстве фирмы-застройщика незавидна. Это не так. Конечно, банкротство организации, должной тебе деньги, – всегда проблема, хотя бы потому, что средств на всех может и не хватить. Безусловно, закон не гарантирует возврата средств, вложенных дольщиками в строительство (это просто невозможно), но его нововведения максимально помогают им решить проблемы, неизбежно возникающие при банкротстве застройщика.
Во-первых, законодатель устранил саму возможность использования застройщиком «серых» схем. Теперь арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:
1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются c передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
Недостроенные квартиры – в собственность
Кроме этого, ранее в деле о банкротстве могли участвовать только те дольщики, которые расторгли договор с застройщиком о приобретении квартиры.
Таким образом, дольщики могли претендовать только на получение денежных средств от застройщика. Сейчас (и это нововведение считаю одним из важнейших) позволено передавать дольщикам в собственность недостроенные квартиры с оформлением права собственности на них. То есть ситуация, при которой дольщик в связи с нехваткой денежных средств у обанкротившегося застройщика не получит ничего, практически невозможна.
Читатель вправе задать вопрос: «Автор описывает ситуацию, когда большая часть работ по строительству закончена. Говоря проще, квартир хватает на всех, осталось достроить только крышу. А как же быть нам, чей дом готов только наполовину. Получается, только половина дольщиков сможет оформить права на «недострой», а как быть остальным?»
Отвечу, эта ситуация законом также предусмотрена. Легализована практика передачи недостроенного дома кооперативу (ЖСК, ТСЖ), специально созданному для этого дольщиками. Права застройщика при этом естественно передаются этому кооперативу. Те же дольщики, которые решили претендовать на получение денежных средств, выделены законодателем в особую очередь кредиторов. Теперь вложенные в строительство средства дольщики должны получить раньше, чем обычные конкурсные кредиторы (банки, поставщики материалов).
В заключение хотелось бы дать всем читателям банальный, но от этого не менее важный совет. Собираясь потратить крупную денежную сумму, передача которой подкрепляется договором сторон, не поленитесь, прочтите договор сами и дайте прочесть его специалисту, который может сделать анализ договора и предупредить вас о том, какие «подводные камни» в нем содержатся.
