Интересы дольщиков защитит закон
Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» дополнится «строительным» параграфом
право
Финансово-экономический кризис существенно повлиял на развитие рынка жилья Тюмени, заморозив практически 20 процентов строек в 2008–2009 годах. В пиковый период кризиса в регионе было приостановлено строительство 87 жилых домов 44 застройщиков.
------
Однако причиной появления проблемных объектов жилищного строительства является не только кризис – недобросовестные застройщики «обеспечили» 35 процентов так называемых обманутых дольщиков от общего числа несостоявшихся новоселов.
Благодаря мерам, принятым правительством области, к июню 2010 года число замороженных строек сократилось до 49, строительство приостановлено 21 застройщиком. Положительная динамика в решении вопросов приостановленных объектов стала возможна благодаря реализации комплекса мер.
В первую очередь, для работы по рассмотрению вопросов, связанных с приостановлением строительства жилых домов в связи с финансовым кризисом, создана комиссия, возглавляемая вице-губернатором Тюменской области. Комиссия обеспечивает взаимодействие со строительными компаниями в получении исходно-разрешительной документации, оказание содействия в технологическом присоединении объектов к инженерным коммуникациям и в правовой поддержке, а также в поиске инвесторов для завершения строительства жилых домов. В состав комиссии входят представители Тюменской областной Думы, органов исполнительной власти области и администрации г. Тюмени, главного управления внутренних дел по экономической безопасности Тюменской области.
Комиссией в целях контроля ситуации по строительству и вводу в эксплуатацию проблемных объектов проведены заседания со всеми руководителями строительных компаний и инициативными группами приостановленных объектов.
В главном управлении строительства и ЖКХ Тюменской области сформирована рабочая группа по выработке механизма по обеспечению завершения строительства многоквартирных жилых домов. Рабочая группа работает по двум направлениям. Первое – работа с представителями инициативных групп участников долевого строительства, второе – с представителями застройщиков.
Правительством Тюменской области принимаются все возможные меры, чтобы к 2012 году обеспечить ввод в эксплуатацию проблемных домов, где ранее было приостановлено строительство.
С целью защиты прав и интересов участников долевого строительства в 2010 году могут быть приняты весомые изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Станет ли легче тюменцам и всем россиянам с непростой во всех смыслах долей? Огорчат или обрадуют данные изменения застройщиков? Редакция приводит экспертную оценку планируемых изменений в интервью с адвокатами тюменской коллегии адвокатов «ТЕСЛО» Сергеем Чернецким и Юлией Фатхуллиной.
– Юлия, какие законодательные нормы пересматриваются в настоящее время? Что может измениться в процедуре банкротства строительных предприятий?
– Закон «О несостоятельности (банкротстве)» дополнится новым параграфом «Банкротство застройщиков». Считаю, что банкротство предприятий строительной отрасли становится серьезным социальным явлением, затрагивающим и многих участников рынка, и значительное число граждан – участников долевого строительства.
В частности, в п. 3 ст. 201.1 «Общие положения» нового законопроекта говорится: «Сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником в заявлении о признании должника банкротом. В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил параграфа о «Банкротстве застройщиков».
Данное положение направлено на то, чтобы к банкротству застройщиков применялись специальные нормы. Я считаю, эти изменения позитивны, поскольку общий закон не может охватить всех нюансов бизнеса. Недаром у нас имеются специальные законы, которые регулируют наиболее узкие сферы общественных отношений. Деятельность застройщиков имеет огромное количество специфических особенностей, которые требуют особого регулирования, что будет достигнуто посредством изменений в законе.
– Сергей, станут ли изменения в законе, касающиеся непосредственно процедуры банкротства, реальной помощью дольщикам, оказавшимся в непростой ситуации?
– Вносятся изменения, которые существенно повлияют на процедуру банкротства застройщиков. В большей степени они направлены на защиту прав дольщиков. В частности, предлагается установить преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома, по отношению к требованиям иных конкурсных кредиторов и уполномоченных органов; специальные требования к реализации имущества застройщика, который не завершил строительство объекта; особенности договора купли-продажи такого имущества.
– Юлия, какие еще нововведения предлагает законопроект?
– Во-первых, обоснованность требований участников строительства будет рассматриваться в арбитражном суде вместо существующего на сегодняшний день рассмотрения в судах общей юрисдикции. Это обеспечит единое информационное пространство, упростит и ускорит процедуру. Во-вторых, участникам строительства предоставляется возможность установить свои требования даже по спорным сделкам путем признания их недействительными. И если будет доказано, что денежные средства участника строительства были переданы на строительство объекта, то последний вправе быть включенным в реестр требований кредиторов и требовать передачи квартиры. В-третьих, помимо денежного требования, законопроект предусматривает требование о передаче жилого помещения. На сегодняшний день закон допускает только денежные требования, что нарушает права участников строительства и лишает их возможности быть участниками судебного процесса.
– На основании каких документов будет определяться правомерность требований участника строительства о передаче жилого помещения в собственность или его денежного требования?
– Согласно законопроекту, практически любые договоры, по которым дольщик передавал деньги застройщику, обеспечат правомерность таких требований. Так, согласно п. 6
ст. 201.1, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования даже в таких случаях, как заключение договора участия в долевом строительстве, не прошедшего государственной регистрации; заключение предварительного договора; заключение договора инвестирования; заключение договора подряда; выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения и иные договоры.
Отмечу, что данное положение законопроекта, является очень спорным. С одной стороны, оно направлено на защиту прав участников строительства, поскольку позволяет признавать требования участников строительства по любым договорам, направленным на передачу участнику строительства жилого помещения. С другой стороны, идет вразрез с положениями недавно вступившего в силу ФЗ № 119 от 17.06.2010 «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельными законодательными актами Российской Федерации». Согласно последним изменениям, допускается привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов исключительно по договорам долевого участия.
Налицо противоречие: один закон запрещает привлекать денежные средства иным образом, кроме как по договору долевого участия, законопроект же предоставляет арбитражному суду право признать требования участника строительства по любым договорам. Думаю, что это противоречие законопроекта будет снято при ближайшем слушании в Государственной Думе. В противном случае оно может породить злоупотребление правом со стороны застройщиков.
– Сергей, изменится ли круг лиц, участвующих в деле о банкротстве застройщика?
– Да. Согласно законопроекту, дополнительными участниками дела о банкротстве станут органы государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства, а также участники строительства.
Считаю нововведение положительным в том плане, что орган государственной власти в силу своих полномочий обладает информацией о застройщике, о стадии строительства объекта, о необходимых действиях для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Он будет информировать участников процесса и осуществлять контроль над действиями арбитражного управляющего по вопросам достраивания объекта и ввода в эксплуатацию.
– Сергей, есть такие положения законопроекта, которые уже сейчас вызывают вопросы?
– Законопроект содержит ряд спорных моментов и скорее всего будет существенно переработан. Особенно вызывают сомнения положения законопроекта об учете материального положения участников строительства при определении очередности удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, в частности, наличия у гражданина или члена его семьи иного жилого помещения либо индивидуального жилого дома. Такой подход противоречит Конституции РФ, гарантирующей равенство прав граждан перед законом независимо от их имущественного положения, а также соответствующим нормам Гражданского кодекса РФ.
– Очевидно, что принятие новых законодательных норм может существенно повлиять на деятельность строительных компаний. Сергей, что вы как адвокат, участву-ющий непосредственно в делах о банкротстве, можете посоветовать руководителям этих компаний?
– Обозначенная тема может вызвать логичный вопрос у застройщиков: зачем обсуждать изменения, которые еще не приняты? Однако, как известно, кто предупрежден, тот вооружен. Знать о грядущих переменах и выстраивать стратегию бизнеса с учетом изменений в законодательстве – серьезное подспорье для застройщиков, работающих в условиях современной экономики. Планирование и стратегический подход к бизнесу дают серьезные преимущества в развитии и преодолении временных трудностей.
Кроме того, необходимо понимать, что процедура банкротства включает меры реабилитационного характера, которые при результативной работе арбитражного управляющего могут привести предприятие к восстановлению платежеспособности. Приглашаем тюменских застройщиков к обсуждению темы.
Фото Варвары ДЖУМАНДЖИ
